Slapende VvE en verkoop: welke VvE-stukken makelaar, taxateur, bank en notaris willen zien

Juridisch · 30 min lezen · bijgewerkt 2026-11-07

Verkoopt u een appartement in een kleine VvE waar al jaren niets gebeurt, dan loopt u vroeg of laat tegen dezelfde vraag aan: “Is er een actieve vereniging van eigenaars?” Dit artikel zet op een rij welke stukken u minimaal nodig hebt, wie ernaar vraagt en waarom, en hoe u ze in de goede volgorde regelt. U leest ook wat de notaris doet als er geen bestuur is, en hoe 12VvE een slapende VvE stap voor stap actief maakt, met de vergadering, de stukken voor de KvK en een verkooppakket in Documenten; dat leest u onderaan, onder “Zo helpt 12VvE”.

Wie vraagt wat: makelaar, taxateur, bank en notaris

Vier partijen kijken naar de VvE, elk met een eigen formulier of regel. De tabel vat samen wie welk stuk vraagt; daaronder staat per partij waar het in de bron staat.

• De makelaar en de koper werken met de VvE-checklist bij de modelkoopovereenkomst voor een appartementsrecht, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. De eerste vraag is letterlijk: “Is er een actieve Vereniging van Eigenaars?” De verkoper verklaart dat hij alle bekende feiten heeft vermeld.
• De taxateur vult in het taxatierapport (NWWI-model 2025, onderdeel G.2.b) achttien vragen over de VvE in, van de naam en het KvK-nummer tot de herbouwwaarde op de polis en de indexering daarvan. Bij een appartement zijn onder meer de splitsingsakte, het KvK-uittreksel van de VvE, de laatste balans en staat van baten en lasten, het MJOP en de laatste notulen verplichte bijlagen. Ontbreekt er een, dan meldt hij dat in het rapport.
• De bank van de koper leest het taxatierapport en toetst het aan haar eigen acceptatiebeleid. Robuust, HollandWoont en Hypotrust (zonder NHG) eisen alle drie dat de VvE is ingeschreven bij de KvK en actief is, en dat de fondsen volgens het taxatierapport het MJOP dekken. Hypotrust vraagt daarnaast een periodieke bijdrage, en laat in plaats van de MJOP-toets ook een bouwkundige staat van ten minste redelijk met een jaarlijkse reservering van ten minste 0,5% van de herbouwwaarde toe. NHG stelt een actieve VvE of een MJOP zelf niet verplicht: de geldverstrekker beslist en kan extra stukken opvragen.
• De notaris hecht aan de akte van levering een verklaring van het bestuur over wat de verkoper nog aan de VvE schuldig is, de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE (art. 5:122 lid 5 en 6 BW). Daarvoor schrijft hij de VvE aan; op een verklaring van de verkoper alleen mag hij niet afgaan (ECLI:NL:TNORDHA:2016:30).

Wanneer is een VvE slapend, en waarom telt dat bij verkoop?

Een VvE ontstaat met de splitsing: het reglement in de akte moet een vereniging van eigenaars oprichten (art. 5:112 lid 1 onder e BW), en elke appartementseigenaar is van rechtswege lid (art. 5:125 lid 2 BW). De VvE is een rechtspersoon (art. 5:124 lid 1 BW). Of er ooit vergaderd is, maakt daarvoor niet uit. Alleen bij een splitsing van vóór 1 december 1972 kan een VvE ontbreken; dan staan de rechten en plichten in de akte zelf, en hoeft er volgens de KvK geen VvE te worden ingeschreven. Ook de inschrijving bij de KvK is geen voorwaarde voor het bestaan: de Kamer voor het notariaat noemde die inschrijving uitdrukkelijk “geen constitutief vereiste” (ECLI:NL:TNORARL:2023:61).

Slapend heet een VvE in de praktijk als er niet vergaderd wordt, geen bijdragen worden geïnd en geen reservefonds wordt opgebouwd. De plichten blijven intussen gewoon gelden: een reservefonds (art. 5:126 BW), een administratie met elk jaar een balans en een staat van baten en lasten (art. 2:10 BW), en de inschrijving in het Handelsregister (art. 6 lid 1 onder b Handelsregisterwet 2007). Voor een slapende VvE zegt de KvK het zonder omweg: zolang het gebouw gesplitst is, moet u de VvE inschrijven.

Hoe weet u of het u raakt?

• Er is in de afgelopen twee jaar geen vergadering geweest, of er zijn geen notulen van.
• Niemand weet wie de bestuurder is, of de bestuurder in het KvK-register is allang verhuisd.
• Er is geen bankrekening op naam van de VvE, of er staat geen reservefonds op.
• Elke eigenaar heeft een eigen opstalpolis, en niemand verzekert het gebouw als geheel.
• Er is geen begroting en geen vaste maandbijdrage.

Herkent u twee of meer punten, dan beantwoordt u straks vragen op de VvE-checklist met “nee”, en dat leest de bank van de koper mee. Begin daarom met de stukken voordat het appartement in de verkoop gaat.

De zes stukken van het minimale dossier

Met deze zes stukken beantwoordt u de kernvragen van de checklist en het taxatierapport met “ja”. Per stuk staat wat het bewijst en hoe u eraan komt.

1. Een recent KvK-uittreksel met de huidige bestuurder

Het uittreksel bewijst dat de VvE in het Handelsregister staat (art. 6 lid 1 onder b Handelsregisterwet 2007) en wie namens haar mag tekenen. De taxateur vraagt het KvK-nummer van de VvE, met een gedateerd stuk waaruit het blijkt. Een VvE schrijft geen UBO’s in (art. 15a lid 1 Handelsregisterwet 2007).

Kijk eerst of de VvE al ingeschreven staat: vaak deed de notaris dat bij de splitsing. Dan hoeft alleen het nieuwe bestuur erin, met formulier 22 of online via de KvK. Alleen het bestuur, of een notaris, kan de inschrijving doen; een gewone eigenaar kan het niet zelf. Staat de VvE er nog niet in, dan stuurt het bestuur formulier 5 en formulier 22 per post naar de KvK, met een kopie van het identiteitsbewijs van elke bestuurder, de splitsingsakte, de getekende notulen waaruit de benoeming blijkt en de presentielijst, getekend door alle aanwezige eigenaars. Voor een akte van vóór 1 juli 2008 volstaat een door de bestuurders gewaarmerkte kopie (een paraaf op elke bladzijde en een handtekening op de laatste); voor een akte van daarna wil de KvK een origineel notarieel afschrift. Een eerste inschrijving kost € 85,15. Het adres van elke bestuurder moet kloppen in de BAG en de BRP, anders neemt de KvK de inschrijving niet op.

2. Getekende notulen en presentielijst van de vergadering

De notulen bewijzen dat er vergaderd en besloten is: een bestuur benoemd, de begroting en de bijdrage vastgesteld, de reservering gekozen, de verzekering geregeld. De checklist vraagt naar de notulen van de laatste twee vergaderingen, en de KvK wil de benoeming in getekende notulen zien. Onder MR 1992 worden de notulen vastgesteld in dezelfde of de volgende vergadering en tekent de voorzitter ze (art. 40 lid 1); de aanwezigheid blijkt uit de presentielijst die vóór de vergadering is getekend (art. 33 lid 9).

Roep op volgens het reglement in uw akte: 15 dagen onder MR 1992, 2006, 2017 en Kleine VvE’s 2021, 8 dagen onder de reglementen van 1972, 1973 en 1983, telkens zonder de dag van oproeping en van vergadering. Welk model uw akte noemt, leest u in Welk modelreglement geldt voor uw VvE?.

3. De vastgestelde begroting van het lopende jaar, met de bijdrage per appartement

De begroting bewijst dat de VvE bijdragen int en ze splitst in lopende kosten en reservering. De wet eist dat het reglement een jaarlijkse exploitatierekening en periodieke bijdragen regelt (art. 5:112 lid 1 onder b en lid 2 onder c BW); MR 1992 laat de begroting in de jaarvergadering of eerder vaststellen (art. 33 lid 2). De checklist vraagt of er een begroting voor het lopende boekjaar is, met een post klein onderhoud en een reservering; de taxateur vult de bijdrage per maand, kwartaal of jaar in.

4. Een bankafschrift van de rekening op naam van de VvE, met het reservefonds

Het afschrift bewijst dat de bijdragen binnenkomen en dat het reservefonds bestaat. De wet eist voor een woongebouw dat de reservefondsbijdragen op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening op naam van de VvE staan; afwijken kan alleen bij reglement, met een besluit van ten minste 4/5 van alle stemmen of met een bankgarantie (art. 5:126 lid 3 BW). Hoeveel er minimaal in moet, leest u in Het reservefonds: hoeveel moet er echt in?.

Een rekening op naam van de VvE openen kan alleen het bestuur. Reken erop dat de bank het KvK-uittreksel vraagt en elke bestuurder identificeert; welke stukken precies, verschilt per bank. Laat de eerste bijdragen storten vóór de taxatie: dan toont het afschrift zowel bijdragen als een reservesaldo.

5. Het polisblad van de collectieve opstal- en aansprakelijkheidsverzekering

De wet laat het reglement regelen door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw wordt verzekerd (art. 5:112 lid 1 onder d BW). MR 1992 en MR Kleine VvE’s 2021 laten het bestuur het gebouw verzekeren tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade, voor een bedrag dat overeenstemt met de herbouwkosten, én een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE en de eigenaars afsluiten (MR 1992 art. 8; MR Kleine VvE’s 2021 art. 12). De taxateur neemt de herbouwwaarde van de polis over en voegt het stuk toe. Zeg de eigen opstalpolissen pas op per de ingangsdatum van de collectieve polis. Meer over de polissen in Welke verzekeringen heeft een VvE nodig?.

6. De splitsingsakte, de splitsingstekening en het reglement

De akte is de grondslag van alles: het breukdeel en het aantal stemmen per appartement, welk modelreglement geldt en dus welke oproeptermijn en verzekeringsplicht. De taxateur voegt de akte verplicht toe en de checklist vraagt naar breukdeel en stemmen. Een kopie met tekening vraagt u op bij het Kadaster: € 19,85 als pdf per e-mail, binnen twee werkdagen. Bij een akte van vóór 1973 is niet altijd een tekening ingeschreven. Hoe u de akte leest, staat in Splitsingsakte VvE: wat erin staat, opvragen en wijzigen.

Pas bij de levering: de verklaring van het bestuur

Zonder bestuur geen verklaring. Daarom is het bestuur het eerste wat u regelt; wat er gebeurt als dat niet lukt, staat verderop.

Wat zegt de checklist precies, en wat als u nog niet alles hebt?

De VvE-checklist (model 2018) heeft zeven blokken. Dit zijn de vragen, met het stuk dat het antwoord draagt:

Twee vragen kan een net geactiveerde VvE niet met “ja” beantwoorden: notulen van twee vergaderingen en een jaarrekening van hoogstens 18 maanden oud. Zeg dat eerlijk (“eerste boekjaar na heractivering”) en voeg de begroting en het bankafschrift bij. De verkoper verklaart op de checklist dat hij alle bekende feiten heeft vermeld; een onjuiste opgave kan de koper een vordering tot schadevergoeding geven. Ook de taxateur vermeldt een ontbrekende bijlage in zijn rapport.

Wat is wet, wat staat in het reglement, en wat wil alleen de bank?

Wie wat eist, bepaalt hoe hard een eis is. Alleen de eerste laag geldt voor elke VvE; de tweede hangt af van uw akte, de derde van de bank van de koper.

Een kleine VvE: wat er anders is

Bij een kleine VvE weegt elk stuk zwaarder, omdat één eigenaar die niet meewerkt de hele VvE stil kan leggen. Drie dingen spelen vooral:

• Het aantal appartementsrechten bij de bank. Robuust en HollandWoont (acceptatiegidsen juni 2026) eisen dat de VvE is ingeschreven en actief is, en dat de fondsen volgens het taxatierapport het MJOP dekken; bij bouwjaar 2000 of later volstaan ingeschreven en actief. Voldoet de VvE niet, dan kan het bij maximaal 3 appartementsrechten toch, met de KvK-inschrijving, een bouwkundige staat van ten minste redelijk en een collectieve opstalpolis (of een eigen polis met appartementenclausule). Bij 4 tot en met 10 rechten is de lening dan ten hoogste 50% van de marktwaarde, na individuele beoordeling. Hypotrust kent zonder NHG dezelfde uitzondering voor maximaal 3 rechten en beoordeelt die aanvragen individueel; met NHG volgt Hypotrust de NHG-normen. Andere banken hebben eigen regels: laat de hypotheekadviseur van de koper vroeg vragen welke stukken zijn bank wil.
• Twee eigenaars, elk de helft. De stemmen kunnen staken. Onder MR 1992 is een voorstel bij staking verworpen (art. 37 lid 2). Onder MR Kleine VvE’s 2021 kan een eigenaar dan het advies vragen van de beheerder als deskundige. Is er geen beheerder, dan benoemen de eigenaars binnen twee weken samen een deskundige, en anders de kantonrechter. Diens beslissing geldt als besluit (art. 33.2).
• Een eigenaar die niet meewerkt. Onder MR 1992 kunnen eigenaars met ten minste 10% van de stemmen het bestuur schriftelijk om een vergadering vragen, en die zelf bijeenroepen als zij niet binnen een maand wordt gehouden (art. 33 lid 3 en 4). Onder MR Kleine VvE’s 2021 kan elke eigenaar een vergadering laten houden (art. 29.2). Met alle eigenaars kan het ook zonder vergadering: een voorstel waarmee alle eigenaars schriftelijk instemmen, geldt als besluit (MR 1992 art. 37 lid 4; Kleine VvE’s 2021 art. 33.3, ook per e-mail).

Wie wordt bestuurder?

Onder MR Kleine VvE’s 2021 zijn alle eigenaars bestuurder, tenzij de vergadering anders besluit (art. 35.1). Onder MR 1992 benoemt de vergadering een of meer bestuurders, en een bestuur van meer personen moet uit een oneven aantal bestaan (art. 41 lid 1 en 7): met twee of vier eigenaars benoemt u er dus één of drie. Elke bestuurder komt in het Handelsregister; het bestuur doet die opgave onder Kleine VvE’s 2021 onmiddellijk (art. 35.3).

Rekenvoorbeeld: de eerste begroting van een kleine VvE

Neem een verzonnen gebouw met vier gelijke appartementen, elk met een breukdeel van 1/4 en één stem, onder MR 1992. De herbouwwaarde op de nieuwe polis is € 1.200.000. Er is geen MJOP, dus de VvE reserveert ten minste 0,5% van de herbouwwaarde (art. 5:126 lid 2 onder b BW).

Elke eigenaar betaalt dus € 183,33 per maand, waarvan € 125 naar het reservefonds op de aparte rekening gaat. Met een MJOP dat de vergadering vaststelt, mag de reservering ook het bedrag uit dat plan zijn (art. 5:126 lid 2 onder a BW); dat plan mag niet ouder zijn dan vijf jaar en moet minstens tien jaar vooruitkijken. Wat een MJOP is, staat in Wat is een MJOP?.

Van slapend naar aantoonbaar actief: de volgorde

De volgorde ligt vast, omdat elke stap het stuk levert dat de volgende nodig heeft: zonder notulen geen KvK, zonder KvK geen bankrekening en meestal geen verzekering.

1. Akte en register. Bestel de splitsingsakte met tekening bij het Kadaster en kijk in het Handelsregister of de VvE er al staat, en met wie. Lees in de akte welk modelreglement geldt.
2. Oproepen. Stuur de oproeping met agenda, conceptbegroting en een volmachtformulier, met de termijn uit het reglement (15 of 8 dagen). Agenda: voorzitter, bestuur, KvK, bankrekening en tekenbevoegdheid, verzekeringen, begroting en bijdrage, reservering (0,5% of MJOP), volgende vergadering.
3. Vergaderen. Neem de besluiten, laat de presentielijst vóór aanvang tekenen, en teken de notulen zoals uw reglement het vraagt: onder MR 1992 de voorzitter, onder Kleine VvE’s 2021 alle aanwezigen in dezelfde vergadering. Zo hebt u stukken 2 en 3.
4. KvK. Het nieuwe bestuur schrijft zich in met formulier 22 of online, of schrijft de VvE nieuw in met formulier 5 en 22 per post. Zo hebt u stuk 1.
5. Bank. Open een rekening op naam van de VvE, en een aparte rekening voor het reservefonds.
6. Verzekering. Sluit de collectieve opstal- en aansprakelijkheidsverzekering af en zeg de eigen opstalpolissen op per de ingangsdatum. Zo hebt u stuk 5.
7. Bijdragen. Int de eerste bijdragen en stort de reservering. Het afschrift is stuk 4.
8. Verkoop. Vul de VvE-checklist in met de makelaar. Bij de levering geeft het bestuur de verklaring voor de notaris af. Een MJOP laten maken is niet het minimum, maar het helpt bij de taxateur en de bank.

De oproeptermijn en het Kadaster gaan snel; de KvK en vooral de bank bepalen hoe lang het duurt. Reken op enkele weken tot twee maanden. Hoe u de vergadering zelf rechtsgeldig houdt, leest u in Een rechtsgeldige ALV organiseren in zeven stappen.

Welke meerderheid vraagt de benoeming van een bestuur, en wat als te weinig eigenaars komen?

Het bestuur benoemen, de begroting vaststellen en de reservering kiezen zijn gewone besluiten. Elk modelreglement vraagt daarvoor een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen: meer dan de helft van de stemmen voor of tegen. Het verschil zit in de oproeptermijn en vooral in de opkomst. Welk model voor u geldt, staat in uw akte.

De modellen van 1972 tot en met 1992 stellen dus een opkomsteis, en die is in een slapende VvE vaak de eerste horde; de modellen vanaf 2006 niet. Daarom rekent het voorbeeld hieronder met MR 1992, het jongste model met die eis. Neem het voorbeeldgebouw: vier appartementen, en de eigenaar van nummer 3 stelt zich kandidaat als enige bestuurder en als voorzitter van de vergadering. Zo stelt 12VvE de stemming voor, eerst volgens het model en daaronder met een akte die het quorum van art. 37 lid 5 laat vervallen, zoals de modellen vanaf 2006 doen:

Volgens het model volstaat een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen (art. 37 lid 1), maar alleen in een vergadering waarin ten minste de helft van alle stemmen kan worden uitgebracht (art. 37 lid 5). In het voorbeeldgebouw moeten dus twee van de vier eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Lukt dat niet, dan roept u een tweede vergadering uit, niet eerder dan twee en niet later dan zes weken na de eerste, die besluit ongeacht de opkomst (art. 37 lid 5 jo. 38 lid 6). Met de afwijking telt alleen de meerderheid: komt alleen de eigenaar van 3, dan is de benoeming met zijn ene stem geldig, waar het model een tweede vergadering vraagt. De regel krijgt in 12VvE de status “Afwijking van het model”, met het artikel en de zin uit de akte als bewijs; de andere regels blijven “Volgens model”. Geldt voor u MR 2006, 2017 of Kleine VvE’s 2021, dan ziet het advies er zonder afwijking al zo uit.

Twee punten om op te letten. Bij een stemming over personen waarin niemand de volstrekte meerderheid haalt, wordt herstemd (MR 1992 art. 37 lid 2; zo ook in de modellen van 1972 tot en met 2006). En wilt u het bestuur uit meer personen laten bestaan, dan moet het onder MR 1992 een oneven aantal zijn (art. 41 lid 7). Met volmachten haalt u een opkomsteis makkelijker: onder MR 1992 kan elke eigenaar een schriftelijk gevolmachtigde sturen (art. 36).

Als er geen bestuur te vormen is

Soms lukt het niet: een eigenaar is onbereikbaar, of niemand wil bestuurder worden. Wat er dan gebeurt:

• De wet vangt een deel op. Bij belet of ontstentenis van het bestuur treedt de voorzitter van de vergadering in de plaats, tenzij de statuten of de vergadering iets anders regelen (art. 5:133 lid 1 BW). Een voorzitter benoemen is dus al een stap.
• Een verklaring van de verkoper is niet genoeg. Een notaris die afging op de verklaring van de verkoper dat de VvE niet actief was, en de VvE niet aanschreef, kreeg een gegronde klacht: hij had de VvE moeten aanschrijven en bij geen reactie nader onderzoek moeten doen (Kamer voor het notariaat Den Haag, 12 oktober 2016, ECLI:NL:TNORDHA:2016:30).
• De levering kan toch doorgaan. Geeft het bestuur ondanks een redelijke termijn geen verklaring af, dan kan de overdracht rechtsgeldig plaatsvinden. De notaris vermeldt in de akte dat de verklaring ontbreekt en informeert de koper over zijn positie (Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:TNORARL:2024:7, met de wetsgeschiedenis van art. 5:122 lid 5 BW).
• Dan zonder plafond. Zonder verklaring geldt het plafond uit art. 5:122 lid 5 BW niet. Koper en verkoper zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden (art. 5:122 lid 3 BW), tenzij het reglement anders bepaalt (lid 4).
• De gemeente als laatste middel. Dreigt een gemeenschappelijk deel niet meer te voldoen aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken, dan kan de kantonrechter de gemeente machtigen een vergadering bijeen te roepen en voorstellen te doen over onderhoud, reservefonds en bestuur (art. 5:127a BW).

Juridisch kan een verkoop dus zonder bestuur, maar de bank van de koper financiert dan vaak niet of maar deels. Wie zonder dossier verkoopt, verkoopt aan een kleinere groep kopers. Over de bijdragen bij een verkoop leest u meer in Een eigenaar betaalt de VvE-bijdrage niet, wat nu?.

Sterk aanbevolen, maar niet het minimum

• Een MJOP. Wettelijk volstaat een reservering van 0,5% van de herbouwwaarde (art. 5:126 lid 2 onder b BW). Toch vraagt de taxateur ernaar (vragen VvE 12 tot en met 15, en het MJOP is een verplichte bijlage), en banken toetsen of de fondsen het plan dekken. Is er een MJOP, dan vervalt in het taxatierapport de vraag naar de 0,5%-reservering (vraag VvE 16).
• De jaarrekening. Verplicht na elk boekjaar: balans en staat van baten en lasten binnen zes maanden (art. 2:10 lid 2 BW), met een kascommissie van ten minste twee niet-bestuurders als er geen accountantsverklaring is (art. 2:48 lid 2 BW, via art. 5:135 BW). Een net geactiveerde VvE heeft hem pas na het eerste boekjaar. Zie Jaarstukken en kascontrole.
• Een bouwkundig rapport. De checklist vraagt naar een rapport van minder dan vier jaar oud. Robuust wil er een als de staat van de woning slechter is dan redelijk, niet ouder dan twaalf maanden.
• Een huishoudelijk reglement. Niet verplicht: de vergadering kan er een vaststellen (MR 1992 art. 44). Voor de verkoop vraagt niemand ernaar.

Zo helpt 12VvE een slapende VvE op weg naar de verkoop

12VvE heeft een begeleide activatie voor een VvE die bestaat maar nog niets geregeld heeft, en bewaart daarna de stukken die bij een verkoop horen. Wat buiten de app moet, zoals de KvK, de bank en de verzekeraar, zet 12VvE klaar; tekenen en versturen doet het bestuur zelf. Meer over de activatie leest u op de pagina Slapende VvE activeren.

De activatie

Een bestuurslid of beheerder start de activatie met “Activatie starten” op het scherm “Uw VvE activeren”; een eigenaar zonder rol ziet dat het bestuur activeert. In de stap “Wat er al geregeld is” geeft u aan of er al een bestuur is (“Ja, benoemd door de ALV”, “Er is iemand, maar niet benoemd” of “Nee, nog geen bestuur”) en wat er al loopt aan bijdragen, bankrekening, opstalverzekering, KvK en MJOP. Daaruit maakt 12VvE de voorstellen voor de vergadering. De oproeping toetst de termijn aan uw reglement en gaat per e-mail of als brief. Na de vergadering staan de notulen in de stappen van concept tot vastgesteld, met de knop “Vastgesteld in de vergadering”. Aan het eind bevestigt het bestuur met “Activatie gereed melden”.

Wilt u een besluit zonder vergadering nemen, dan kan dat in 12VvE alleen als alle stemgerechtigden vóór stemmen, met voorkennis van het bestuur (art. 5:125 lid 3 jo. 2:40 lid 2 BW). Een besluit waarvoor de wet 4/5 vraagt, laat 12VvE alleen in de vergadering nemen.

Wat 12VvE niet doet

• Geen KvK, bank of verzekeraar namens u. 12VvE zet de formulieren en de bijlagen klaar en legt het KvK-nummer, de rekeningnummers en de polis vast. De inschrijving, de rekening en de polis regelt het bestuur zelf.
• Geen verklaring voor de notaris. De opgave van art. 5:122 lid 5 BW maakt 12VvE niet. Het verkoopoverzicht van de assistent is een berekening per appartement, geen verklaring van het bestuur.
• Het verkooppakket is een checklist. Het telt een map als aanwezig zodra er een document in staat en kijkt niet naar de datum of de inhoud. Het KvK-uittreksel en het bankafschrift hebben er geen eigen regel; die zet u in Documenten in de map Overig. De bestanden deelt het bestuur zelf.
• Geen juridisch oordeel. 12VvE legt vast wat er besloten is, niet of de VvE voor een bepaalde bank “actief” genoeg is. De bank van de koper beslist.

Veelgestelde vragen

Wat is een slapende VvE?

Een VvE die wel bestaat, maar niet functioneert: er wordt niet vergaderd, er worden geen bijdragen geïnd en er is geen reservefonds. Juridisch bestaat de VvE vanaf de splitsing; elke appartementseigenaar is van rechtswege lid (art. 5:125 lid 2 BW). “Slapend” en “actief” zijn geen wettelijke begrippen, maar termen uit de praktijk van makelaar, taxateur en bank.

Is een slapende VvE verboden?

Slapend zijn is op zich niet verboden, maar de VvE moet wel aan de wet voldoen. Niet inschrijven in het Handelsregister is volgens de KvK een overtreding waarvoor een boete kan volgen, en daarvoor zijn alle eigenaars hoofdelijk aansprakelijk. Verder eist de wet een reservefonds op een eigen rekening (art. 5:126 BW), een administratie met elk jaar een balans (art. 2:10 BW) en een inschrijving in het Handelsregister (art. 6 Handelsregisterwet 2007). Bij ernstig achterstallig onderhoud kan de kantonrechter de gemeente machtigen een vergadering bijeen te roepen (art. 5:127a BW).

Is een actieve VvE verplicht bij verkoop?

De wet eist bij verkoop alleen de verklaring van het bestuur aan de notaris (art. 5:122 lid 5 BW). Maar de VvE-checklist bij de koopovereenkomst vraagt als eerste “Is er een actieve Vereniging van Eigenaars?”, en veel banken eisen een ingeschreven en actieve VvE voor de hypotheek van de koper. In de praktijk is een actieve VvE dus een voorwaarde voor een vlotte verkoop.

Kan ik mijn appartement verkopen als de VvE slapend is?

Ja. De wet verbiedt de verkoop niet, en de levering kan zelfs doorgaan als het bestuur geen verklaring afgeeft (ECLI:NL:TNORARL:2024:7). Maar de koper is dan, zonder het plafond van de verklaring, aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar (art. 5:122 lid 3 BW), en zijn bank financiert vaak niet of maar deels. Met zes stukken, van KvK-uittreksel tot polisblad, maakt u de VvE aantoonbaar actief voordat u verkoopt.

Kan de VvE de verkoop van een appartement tegenhouden?

Nee, voor de overdracht zelf is geen toestemming van de VvE nodig; de koper meldt zich na de levering onverwijld schriftelijk bij de VvE (art. 5:122 lid 2 BW). Sommige aktes vragen wel toestemming van het bestuur om het appartement zelf in gebruik te nemen, zoals de variant in Annex 1 bij MR 1992 (art. 26a). Kijk daarvoor in uw splitsingsakte.

Krijg ik het reservefonds terug als ik mijn appartement verkoop?

Nee. Het reservefonds is van de VvE en blijft bij het gebouw; onder MR Kleine VvE’s 2021 kan het alleen worden opgeheven bij opheffing van de splitsing (art. 27.6). De verklaring van het bestuur noemt bij de levering de omvang van het fonds (art. 5:122 lid 6 BW), onder MR 2017 ook het aandeel van uw appartement daarin (art. 42.2).

Krijgt de koper een hypotheek bij een slapende VvE?

Dat beslist de bank van de koper. NHG stelt een actieve VvE of een MJOP zelf niet verplicht. Banken stellen eigen eisen: Robuust en HollandWoont (juni 2026) en Hypotrust (zonder NHG) eisen inschrijving, een actieve VvE en fondsen die het MJOP dekken, en maken een uitzondering voor maximaal 3 appartementsrechten. Robuust en HollandWoont beperken de lening bij 4 tot en met 10 rechten dan tot 50% van de marktwaarde. Laat de hypotheekadviseur van de koper het vroeg navragen.

Welke VvE-stukken heb ik nodig bij de verkoop van mijn appartement?

Minimaal zes: een recent KvK-uittreksel met de bestuurder, getekende notulen en presentielijst van de vergadering, de vastgestelde begroting met de bijdrage, een bankafschrift van de rekening op naam van de VvE met het reservefonds, het polisblad van de collectieve opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, en de splitsingsakte met tekening. Sterk aanbevolen zijn een MJOP en, na het eerste boekjaar, de jaarrekening. Bij de levering komt de verklaring van het bestuur erbij.

Wat is de VvE-checklist bij de koopovereenkomst?

Een vragenlijst bij de modelkoopovereenkomst voor een appartementsrecht, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. De verkoper beantwoordt er vragen over de VvE, de vergadering, de verzekeringen, de jaarrekening, de begroting en het onderhoud, en verklaart dat hij alle bekende feiten heeft vermeld. Een onjuiste opgave kan de koper een vordering tot schadevergoeding geven.

Moet een VvE ingeschreven zijn bij de KvK?

Ja. Een vereniging van eigenaars wordt ingeschreven in het Handelsregister (art. 6 lid 1 onder b Handelsregisterwet 2007), en elke bestuurder is verplicht tot die opgave (art. 18 lid 1). Ook een slapende VvE moet erin, zegt de KvK. Een UBO-opgave hoeft een VvE niet te doen (art. 15a lid 1). Het bestaan van de VvE hangt overigens niet af van de inschrijving.

Hoe schrijf ik een nieuwe bestuurder van de VvE in bij de KvK?

Benoem de bestuurder eerst in een vergadering. Daarna schrijft de bestuurder zichzelf in met formulier 22 of online via de KvK, of laat een notaris het doen. Bij formulier 22 stuurt u een kopie van het identiteitsbewijs mee, de getekende notulen waaruit de benoeming blijkt en de presentielijst, getekend door alle aanwezige eigenaars. Een gewone eigenaar kan de VvE niet zelf inschrijven. Een eerste inschrijving van de VvE zelf kost € 85,15.

Welke verklaring geeft de VvE aan de notaris bij verkoop?

Het bestuur geeft een verklaring af met wat de verkoper op de dag van de overdracht aan de VvE schuldig is, de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE (art. 5:122 lid 5 en 6 BW). De notaris hecht die aan de akte van levering. De koper is jegens de VvE niet verder aansprakelijk dan het bedrag in de verklaring.

Wat als de VvE geen verklaring afgeeft?

De notaris stelt het bestuur een redelijke termijn. Blijft de verklaring uit, dan kan de levering toch rechtsgeldig doorgaan; de notaris vermeldt in de akte dat de verklaring ontbreekt en informeert de koper (ECLI:NL:TNORARL:2024:7). De koper is dan, zonder plafond, samen met de verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar (art. 5:122 lid 3 BW).

Moet een slapende VvE een opstalverzekering hebben?

De wet laat het reglement bepalen wie het gebouw tegen welke gevaren verzekert (art. 5:112 lid 1 onder d BW). Vrijwel elk modelreglement legt dat bij het bestuur; MR 1992 en MR Kleine VvE’s 2021 eisen een opstalverzekering tegen herbouwkosten én een aansprakelijkheidsverzekering (art. 8 en art. 12). De checklist en de taxateur vragen naar de collectieve polis, en voor een kleine VvE is die bij banken vaak een voorwaarde.

Hoe maak ik een slapende VvE weer wakker?

Vraag de splitsingsakte op bij het Kadaster en kijk welk modelreglement geldt. Roep een vergadering op met de termijn uit het reglement en benoem een bestuur, stel een begroting en de reservering vast en besluit over de verzekeringen. Daarna schrijft het bestuur zich in bij de KvK, opent een rekening op naam van de VvE en sluit de collectieve polis af. Reken op enkele weken tot twee maanden.

Kan een besluit in een kleine VvE ook zonder vergadering?

Ja, als alle eigenaars instemmen. Onder MR 1992 staat een voorstel waarmee alle eigenaars schriftelijk instemmen, gelijk aan een besluit van de vergadering (art. 37 lid 4); onder MR Kleine VvE’s 2021 mag dat ook per e-mail (art. 33.3). Eén eigenaar die niet meedoet, is genoeg om toch te moeten vergaderen.

Wat doet 12VvE voor een slapende VvE die wil verkopen?

12VvE begeleidt de activatie in tien stappen: de voorstellen voor de eerste vergadering met begroting en reservering, de oproeping, de notulen, en de stappen voor de KvK, de bank en de verzekering. Daarna staan de stukken in Documenten en toont het verkooppakket welke mappen nog leeg zijn. De KvK-inschrijving, de bankrekening, de polis en de verklaring voor de notaris regelt het bestuur zelf.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (art. 5:106–5:147)
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, art. 2:10, 2:40 en 2:48
• Handelsregisterwet 2007, art. 6, 15a en 18
• KvK, Inschrijven vereniging van eigenaars (geraadpleegd 7 november 2026)
• KvK, Formulier 22: functionarissen inschrijven van vve, stichting of vereniging zonder onderneming
• KvK, Inschrijfvergoeding
• Kadaster, Splitsingsakte opvragen
• NHG, Is het hebben van een actieve VvE of een meerjarig onderhoudsplan verplicht?
• NWWI, Invulinstructie taxatierapport woonruimte 2025 (onderdeel G.2.b)
• Robuust, Acceptatiegids juni 2026 (vereisten VvE bij appartementen)
• HollandWoont, Acceptatiegids juni 2026 (vereisten VvE bij appartementen)
• Hypotrust, Acceptatiekader Woon Bewust juli 2026 (art. 7.14, vereisten VvE bij appartementen)
• KNB, Modelreglementen 1972, 1973, 1983 en 2006 (modelteksten)
• VvE-checklist bij de modelkoopovereenkomst appartementsrecht (model 2018), ingevuld exemplaar
• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (modeltekst)
• KNB, Modelreglement Kleine Vereniging van Eigenaars 2021 (modeltekst)
• KNB, Modelreglement 2017 (modeltekst)
• Kamer voor het notariaat Den Haag 12 oktober 2016, ECLI:NL:TNORDHA:2016:30
• Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:TNORARL:2023:61
• Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:TNORARL:2024:7

Indicatie op basis van de wet, de modelteksten van 1972 tot en met 2017 en MR Kleine VvE’s 2021, de pagina’s van KvK, Kadaster en NHG, het NWWI-taxatiemodel 2025 en de acceptatiegidsen van drie geldverstrekkers, geraadpleegd op 7 november 2026. Het voorbeeldgebouw en de bedragen in de begroting zijn verzonnen. Uw splitsingsakte en dwingende wetsregels gaan altijd voor, en elke bank hanteert eigen eisen. Dit artikel is geen juridisch advies.