Is een VvE verplicht? Ook bij twee eigenaren
Juridisch · 15 min lezen · bijgewerkt
Ja. Een vereniging van eigenaars (VvE) is verplicht zodra een gebouw in appartementsrechten is gesplitst. De wet schrijft voor dat het reglement in de splitsingsakte een VvE opricht (art. 5:112 lid 1 onder e BW), en iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid (art. 5:125 lid 2 BW). Het aantal eigenaren maakt niet uit: ook een boven- en benedenwoning met twee eigenaren heeft een VvE.
Geldt dit voor uw gebouw?
De vraag “is een VvE verplicht?” beantwoordt u met één vraag terug: is het gebouw gesplitst in appartementsrechten? Splitsen gebeurt bij de notaris, met een akte die in de openbare registers van het Kadaster wordt ingeschreven (art. 5:109 lid 1 BW). Vanaf dat moment bestaan de appartementsrechten, en daarmee de VvE. U herkent het aan deze situaties:
- U kocht een appartement, of een boven- of benedenwoning, en in de koopakte staat een appartementsrecht met een breukdeel.
- U betaalt nooit een bijdrage, er is nooit vergaderd, maar de notaris noemde wel “de vereniging van eigenaars”.
Een VvE ontstaat dus met de splitsing, ook als niemand er ooit iets mee deed. Zo’n VvE heet in de praktijk slapend; de plichten gelden er gewoon. Wat u dan doet, staat in Slapende VvE activeren.
Wanneer is een VvE niet verplicht?
- Het gebouw is niet gesplitst. Een huis met een bovenwoning dat nooit bij de notaris is gesplitst, heeft geen appartementsrechten en dus geen VvE.
- De splitsing is van vóór 1 december 1972 en noemt geen VvE. Volgens de KvK hoefde er voor gebouwen die vóór die datum zijn gesplitst geen VvE te zijn. Staat er in zo’n akte geen VvE, dan hoeft u er geen in te schrijven; een informele vereniging mag wel.
- De splitsing is opgeheven. Alleen dan is de VvE van rechtswege ontbonden (art. 5:147 lid 1 BW). Opheffen gaat meestal bij de notaris, met alle eigenaars en hun hypotheekhouders (art. 5:143 lid 2 BW), of na een bevel van de kantonrechter (art. 5:144 BW). In enkele gevallen eindigt de splitsing van rechtswege (art. 5:143 lid 1 BW).
Is een VvE verplicht bij 2 eigenaren?
Ja. De wet kent geen ondergrens. Een boven- en benedenwoning die is gesplitst, heeft twee appartementsrechten, twee leden en dus een VvE met dezelfde plichten als een flat met tachtig woningen. Het verschil zit in het reglement: onder het Modelreglement Kleine VvE’s 2021 zijn alle eigenaars bestuurder, tenzij de vergadering anders besluit (art. 35 lid 1). Welk model in uw akte staat, leest u in Modelreglementen voor de VvE.
Met twee eigenaren hoeft u niet voor elk besluit te vergaderen. Een besluit dat alle leden eenstemmig nemen, ook buiten een vergadering, heeft dezelfde kracht als een besluit van de vergadering, mits het bestuur ervan wist (art. 5:125 lid 3 jo. 2:40 lid 2 BW). De meeste modelreglementen laten een schriftelijk besluit van alle eigenaars ook zonder die voorwaarde gelden (MR 1992 art. 37 lid 4, MR Kleine VvE’s 2021 art. 33 lid 3).
En bij één eigenaar?
Ook dan. Bezit één persoon of één belegger alle appartementsrechten, dan blijft de splitsing bestaan en dus ook de VvE. De KvK zegt het zo: zolang het gebouw is gesplitst en de VvE dus bestaat, moet u hem inschrijven. Direct na een splitsing geldt wel deze beperking: zolang twee derde van de appartementsrechten nog niet is overgedragen, sluit de VvE geen onderhoudscontracten van langer dan een jaar (art. 5:126 lid 7 BW).
Wat verplicht de wet een VvE?
Welke plicht staat echt in de wet, en welke komt uit het reglement in uw akte? Een wetsregel geldt voor elke VvE; een regel uit het reglement verschilt per akte.
| Plicht | Wat de VvE moet | Grondslag | Laag |
|---|---|---|---|
| Bestaan en lidmaatschap | De VvE is een rechtspersoon vanaf de splitsing; elke eigenaar is lid | art. 5:112 lid 1 onder e, 5:124 lid 1 en 5:125 lid 2 BW | Wet |
| Bestuur | Ten minste één bestuurder, benoemd door de vergadering, al dan niet een eigenaar | art. 5:131 lid 1 en 2 BW | Wet; het aantal kan het reglement verhogen |
| Jaarlijkse verantwoording | Binnen zes maanden na het boekjaar op een vergadering verslag uitbrengen en balans en staat van baten en lasten ter goedkeuring voorleggen | art. 5:135 BW jo. 2:48 lid 1 BW | Wet |
| Controle | Een kascommissie van ten minste twee leden die geen bestuurder zijn, of een accountantsverklaring | art. 5:135 BW jo. 2:48 lid 2 BW | Wet |
| Administratie | Een administratie bijhouden, elk jaar een balans en staat van baten en lasten, alles zeven jaar bewaren | art. 5:124 lid 2 jo. 2:10 BW | Wet |
| Reservefonds | Een reservefonds; bij een woongebouw met een jaarlijkse minimumreservering op een eigen rekening, tenzij reglement, 4/5-besluit of bankgarantie anders regelt | art. 5:126 lid 1 tot en met 3 BW | Wet |
| Inschrijving KvK | De VvE staat in het Handelsregister; elke bestuurder is verplicht tot de opgave | art. 6 lid 1 onder b en 18 lid 1 Handelsregisterwet 2007 | Wet |
| Opstalverzekering | Het gebouw verzekeren; wie dat doet en tegen welke gevaren, staat in het reglement | art. 5:112 lid 1 onder d BW; MR 1992 art. 8, MR 2021 art. 12 | Wet verwijst naar het reglement |
| Aansprakelijkheidsverzekering | Een verzekering voor de wettelijke aansprakelijkheid van de VvE | MR 1992 art. 8, MR 2021 art. 12; niet in de wet | Reglement |
Hoeveel er in het reservefonds moet en wanneer u van de aparte rekening mag afwijken, staat in Wat is een MJOP.
Wat de wet niet verplicht
- Een MJOP. Verplicht is de reservering, niet het plan (art. 5:126 lid 2 BW). Wat dat betekent en hoe u zelf een plan maakt, staat in Wat is een MJOP.
- Een gewone bankrekening voor de bijdragen. De wet eist een eigen rekening alleen voor het reservefonds. Praktisch is één rekening op naam van de VvE voor alles wel de enige werkbare weg.
- Een huishoudelijk reglement. De vergadering mag regels stellen over het gebruik van de gemeenschappelijke delen, voor zover het reglement daarover zwijgt (art. 5:128 lid 1 BW). Het hoeft niet.
Wet, reglement en praktijk: drie lagen
Veel verwarring over “de regels van een VvE” komt doordat drie lagen door elkaar lopen.
- De wet: BW Boek 5 titel 9, de verenigingsregels uit Boek 2 voor zover Boek 5 ernaar verwijst, en de Handelsregisterwet
- Het reglement in uw splitsingsakte: meestal een modelreglement van de notarissen, met de afwijkingen die uw akte noemt
- Besluiten van de vergadering: de begroting, de reservering, een huishoudelijk reglement, de benoeming van het bestuur
- De praktijk: wat de bank van een koper, de taxateur of de verzekeraar vraagt, zonder dat de wet het eist
Waar de wet dwingend is, telt een afwijkende akte niet; waar zij zwijgt of naar het reglement verwijst, beslist de akte. De praktijk is geen recht, maar bepaalt wel of u kunt verkopen.
Een voorbeeld van het verschil: de wet zegt nergens letterlijk “minimaal één keer per jaar vergaderen”. Die plicht volgt uit art. 2:48 lid 1 BW, dat via art. 5:135 BW voor elke VvE geldt: het bestuur brengt binnen zes maanden na het boekjaar op een vergadering verslag uit en legt de rekening ter goedkeuring voor. Het reglement maakt het concreet. MR 1992 houdt jaarlijks binnen zes maanden een vergadering (art. 33 lid 2), MR Kleine VvE’s 2021 een jaarvergadering binnen dezelfde termijn (art. 29 lid 1). Vanaf 1 januari 2027 mag een VvE ook digitaal vergaderen (art. 5:127 BW, Stb. 2026, 161); hoe dat werkt, staat in ALV organiseren.
Misverstanden in het AI-overzicht van Google
Google’s samenvatting bij “is een VvE verplicht” gaat op een paar punten te kort door de bocht:
- “Een opstalverzekering en aansprakelijkheidsverzekering zijn verplicht.” Half waar. De wet verplicht het reglement te regelen door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw wordt verzekerd (art. 5:112 lid 1 onder d BW). De plicht zelf, en welke verzekering, staat in het reglement. De aansprakelijkheidsverzekering noemt de wet helemaal niet; MR 1992 (art. 8) en MR Kleine VvE’s 2021 (art. 12) eisen haar wel. Meer in Opstalverzekering voor de VvE.
- “Inschrijving bij de KvK is verplicht; ontbreken kan strafrechtelijke gevolgen hebben.” De plicht klopt (art. 6 lid 1 onder b Handelsregisterwet 2007), en niet voldoen is verboden (art. 47). De KvK zelf noemt het een overtreding waarvoor een boete kan volgen, waarvoor alle eigenaars hoofdelijk aansprakelijk zijn. Het bestaan van de VvE hangt niet van de inschrijving af. Hoe u inschrijft, staat in VvE inschrijven bij de KvK.
- “Er moet minimaal één keer per jaar vergaderd worden.” In de praktijk ja, maar de grondslag is de jaarlijkse verantwoording van art. 2:48 lid 1 BW en het reglement, geen losse vergaderplicht.
- “Sinds 1 januari 2008 is de oprichting van een VvE verplicht.” Dit staat in een zoekresultaat, maar volgens de KvK is een VvE verplicht bij splitsingen vanaf 1 december 1972. Op 1 januari 2018 kwamen wel de minimale reservering en de aparte rekening erbij (art. 5:126 lid 2 en 3 BW). Voor VvE’s die toen nog niet zo reserveerden, gold dat pas vanaf 1 januari 2021 (art. 172 lid 7 Overgangswet nieuw BW).
Wat als er geen bestuur is?
De wet vraagt ten minste één bestuurder, benoemd door de vergadering (art. 5:131 lid 1 en 2 BW). Ontbreekt het bestuur, dan neemt de voorzitter van de vergadering zijn plaats in, tenzij de statuten of de vergadering iets anders regelen (art. 5:133 lid 1 BW). Wat het bestuur mag en moet, staat in De taken van een VvE-bestuur.
Wat gebeurt er als de VvE niets regelt?
Behalve voor de KvK kent de wet geen boete. Niets doen heeft wel gevolgen:
- Aansprakelijkheid. Voor schulden van de VvE zijn de eigenaars naast de VvE hoofdelijk aansprakelijk, ieder voor zijn breukdeel (art. 5:113 lid 5 BW).
- Een eigenaar kan de plicht afdwingen. Na de termijn van zes maanden kan ieder lid in rechte vorderen dat het bestuur de jaarstukken voorlegt (art. 2:48 lid 1 BW).
- De gemeente kan ingrijpen. Dreigt een gemeenschappelijk deel niet meer aan de bouwregels te voldoen, dan kan de kantonrechter de gemeente machtigen een vergadering bijeen te roepen en voorstellen te doen, ook over het reservefonds en het bestuur (art. 5:127a lid 1 BW).
- Verkoop en hypotheek. Bij elke verkoop hecht de notaris een verklaring van het bestuur aan de akte, met wat de verkoper nog schuldig is en de omvang van het reservefonds (art. 5:122 lid 5 en 6 BW). Zonder bestuur is die verklaring er niet. De bank van de koper kan eisen stellen aan een actieve VvE; NHG eist dat zelf niet, de geldverstrekker beslist. Welke stukken nodig zijn, staat in Slapende VvE en verkoop.
Voorbeeld: een boven- en benedenwoning
Anna woont beneden, Bram boven. Het pand is in 1998 gesplitst in twee appartementsrechten met elk een breukdeel van 1/2, met het Modelreglement 1992 in de akte. Er is nooit vergaderd en ieder heeft een eigen opstalpolis. De herbouwwaarde schatten ze op € 600.000. Dit moeten ze volgens de wet en hun reglement regelen:
| Wat | Wanneer | Hoe bij Anna en Bram |
|---|---|---|
| Bestuur benoemen | Eerste vergadering | Bram wordt bestuurder, Anna voorzitter van de vergadering |
| KvK-inschrijving | Direct na de benoeming | Bram doet de opgave als bestuurder |
| Reservering vaststellen | Elk jaar | Zonder MJOP: 0,5% × € 600.000 = € 3.000 per jaar |
| Bijdrage per eigenaar | Per maand | € 3.000 × 1/2 = € 1.500 per jaar, € 125 per maand voor het reservefonds |
| Collectieve polis | Na het besluit | Eén opstalpolis voor het hele pand en een aansprakelijkheidsverzekering, zoals MR 1992 vraagt (art. 8) |
| Jaarvergadering | Uiterlijk 30 juni (de vergadering kan verlengen) | Jaarverslag, rekening, begroting, reservering |
Dan de controle. Art. 2:48 lid 2 BW vraagt een kascommissie van ten minste twee leden die geen bestuurder zijn, tenzij een accountant een verklaring afgeeft. Met twee eigenaren is er hoogstens één eigenaar buiten het bestuur, en onder MR Kleine VvE’s 2021 geen enkele. De wet regelt dat geval niet apart en zegt niet uitdrukkelijk dat de commissieleden eigenaar moeten zijn; de andere weg die zij noemt, is een verklaring van een accountant. Meer daarover leest u in Jaarstukken en kascontrole. Leg in de eerste vergadering vast hoe u de rekening laat controleren. De € 125 is alleen het reservefonds; de gewone kosten komen er via de begroting bij. Hoe u de bijdrage verder berekent, staat in De VvE-bijdrage berekenen.
Stap voor stap: voldoet uw VvE aan de wet?
- Vraag de splitsingsakte op bij het Kadaster en kijk welk modelreglement erin staat (Splitsingsakte VvE).
- Zoek de VvE op in het Handelsregister, met de huidige bestuurder.
- Benoem een bestuur, in een vergadering of met een schriftelijk besluit van alle eigenaars als uw reglement dat toestaat.
- Stel de reservering vast en open een rekening op naam van de VvE.
- Sluit de polis af die uw reglement voorschrijft.
- Houd binnen zes maanden na het boekjaar de jaarvergadering, met verslag, rekening, controle en begroting.
Dezelfde stappen in 12VvE
| Stap | Waar in 12VvE | Wat de app doet |
|---|---|---|
| 1. Gesplitst? | Intake, “Het gebouw” | Toont bij Splitsing het complex en het aantal rechten uit de Basisregistratie Kadaster, of “niet gesplitst volgens het register” |
| 1. Model | Intake, “Splitsingsakte” | De AI leest de akte; u controleert het model en de breukdelen |
| 2. KvK | Intake, “Dit is uw VvE” | Zoekt in het Handelsregister op het adres en toont alleen inschrijvingen met de rechtsvorm Vereniging van Eigenaars |
| 3. Bestuur | Vergaderingen, “Voorgestelde punten” | Zet de benoeming van het bestuur op de agenda als een benoemingsbesluit ontbreekt |
| 4. Reservering | Reservefonds, “Welke norm geldt voor u?” | Zet 0,5% van de herbouwwaarde en een vastgesteld MJOP naast elkaar en toetst de inleg aan de norm |
| 5. Verzekering | Verzekeringen, “Wettelijke verplichtingen” | Vinkt af of er een opstal- en een aansprakelijkheidspolis is vastgelegd, en vergelijkt de verzekerde som met de herbouwwaarde |
| 6. Jaarvergadering | Jaarstukken, “Wettelijke eisen” | Toetst termijn, controle, ondertekening en goedkeuring aan art. 2:48 BW |
Zo helpt 12VvE uw VvE aan de wet te voldoen
12VvE is software voor VvE’s die het beheer zelf doen, ook met twee of drie eigenaren. De plichten uit dit artikel staan op de plek waar u het werk doet:
Weten waar u staat
De intake haalt adres, splitsing en de VvE uit de registers. Zonder KvK-nummer staat op het Overzicht onder “Vraagt uw aandacht” de rij “Voeg het KvK-nummer van de VvE toe”, met de reden: een VvE staat verplicht in het Handelsregister.
Wet, model en akte uit elkaar
Op “Reglement en stemregels” staat elke regel met een status: “Volgens de wet”, “Volgens model”, “Uit uw akte”, “Afwijking van het model”, “Door de ALV vastgesteld” of “Nog invullen”, met het artikel erbij. Zo ziet u welke regel uw akte zelf bepaalt.
De jaarvergadering zonder vergeten punt
Kiest u bij een nieuwe vergadering “Jaarvergadering”, dan zet 12VvE onder “Voorgestelde punten” de punten klaar: jaarverslag, verslag van de kascommissie, de rekening, décharge, begroting en reservering. Elk punt draagt “Verplicht” of “Aanbevolen” en de herkomst, WET of AKTE met het artikel, of “keuze van 12VvE, geen wettelijke eis”.
Jaarstukken volgens art. 2:48 BW
Onder “Wettelijke eisen” ziet u per boekjaar of het jaarverslag, de balans en exploitatierekening, de termijn van zes maanden, de controle, de handtekeningen van alle bestuurders en de goedkeuring rond zijn. Een kascommissie met minder dan twee namen of met een bestuurder erin weigert de app.
Een slapende VvE op gang
Met “Activatie starten” op het scherm “Uw VvE activeren” loopt u in tien stappen van de eerste vergadering naar KvK, bank en verzekering.
Wat 12VvE niet doet
Er is geen scherm dat alle plichten in één keer afvinkt; ze staan bij Overzicht, Verzekeringen, Reservefonds, Vergaderingen en Jaarstukken. 12VvE schrijft de VvE niet in bij de KvK en sluit geen polis af; dat doet het bestuur. Het regelregister kent de verzekeringsplicht en het aantal bestuurders uit uw reglement niet. En de app geeft geen juridisch oordeel over uw akte.
Veelgestelde vragen
Is een VvE verplicht bij 2 eigenaren?
Ja, als het pand in appartementsrechten is gesplitst. De wet kent geen minimum aantal eigenaren: de akte richt een VvE op (art. 5:112 lid 1 onder e BW) en elke eigenaar is van rechtswege lid (art. 5:125 lid 2 BW). Is het pand niet gesplitst, dan is er geen VvE.
Welke verplichtingen heeft een VvE?
De wet verplicht een bestuur (art. 5:131 BW), een jaarlijkse verantwoording in de vergadering binnen zes maanden na het boekjaar en een kascommissie of accountant (art. 2:48 BW via art. 5:135 BW), een administratie (art. 2:10 BW), een reservefonds met een minimale jaarlijkse reservering op een eigen rekening (art. 5:126 BW) en de inschrijving bij de KvK (art. 6 Handelsregisterwet 2007). De verzekeringsplicht staat in het reglement.
Is een VvE verplicht bij 1 eigenaar?
Ja. Zolang het gebouw gesplitst is, bestaat de VvE, ook als één eigenaar alle appartementsrechten bezit. Volgens de KvK moet de VvE dan ook ingeschreven zijn. Alleen opheffing van de splitsing bij de notaris ontbindt de VvE (art. 5:147 lid 1 BW).
Hoeveel bestuurders moet een VvE hebben?
Ten minste één, tenzij de statuten er meer voorschrijven (art. 5:131 lid 1 BW). MR 1992 vraagt een oneven aantal (art. 41 lid 7); onder MR Kleine VvE’s 2021 is iedere eigenaar bestuurder, tenzij de vergadering anders besluit (art. 35 lid 1).
Wat mag een VvE verbieden?
De vergadering mag regels stellen over het gebruik van de gemeenschappelijke delen, voor zover het reglement daarover zwijgt (art. 5:128 lid 1 BW). Over uw eigen appartement beslist alleen het reglement: het kan gebruik, beheer en onderhoud regelen, en zelfs het gebruik ontzeggen om gewichtige redenen die het reglement noemt (art. 5:112 lid 4 BW).
Wat mag een VvE-bestuur niet?
Het bestuur beheert de middelen en voert de besluiten van de vergadering uit (art. 5:131 lid 3 BW); alle andere bevoegdheden liggen bij de vergadering (art. 5:125 lid 1 BW). Het bestuur kan de splitsingsakte niet alleen wijzigen: daarvoor is een besluit met ten minste 4/5 van alle stemmen nodig (art. 5:139 lid 2 BW). De vergadering kan het bestuur altijd ontslaan (art. 5:131 lid 2 BW).
Kan je een huis verkopen zonder VvE?
Een huis dat niet gesplitst is, heeft geen VvE en verkoopt u gewoon. Is het wel gesplitst, dan bestaat de VvE altijd, en hecht de notaris bij de levering een verklaring van het bestuur aan de akte (art. 5:122 lid 5 BW). Zonder bestuur ontbreekt die verklaring, en de koper is aansprakelijk voor bijdragen van het lopende en vorige boekjaar (art. 5:122 lid 3 BW).
Is een reservefonds verplicht voor een VvE?
Ja. Elke VvE houdt een reservefonds in stand (art. 5:126 lid 1 BW). Bij een gebouw met woningen reserveert de VvE jaarlijks ten minste het bedrag uit een vastgesteld MJOP van hooguit vijf jaar oud, of ten minste 0,5% van de herbouwwaarde (lid 2), op een rekening op naam van de VvE (lid 3).
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (art. 5:106–5:147), geraadpleegd 7 november 2026
- Burgerlijk Wetboek Boek 2, art. 2:10, 2:40 en 2:48
- Handelsregisterwet 2007, art. 6, 18 en 47
- Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, art. 172
- Wijzigingenoverzicht art. 5:127 BW, wijziging per 1 januari 2027 (Stb. 2026, 161 en 259)
- KvK, Inschrijven vereniging van eigenaars (bijgewerkt 6 juli 2026)
- KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (modeltekst)
- KNB, Modelreglement Kleine Vereniging van Eigenaars 2021 (modeltekst)
Indicatie op basis van BW Boek 5 en Boek 2, de Handelsregisterwet 2007, de pagina van de KvK en de modelteksten MR 1992 en MR Kleine VvE’s 2021, geraadpleegd op 7 november 2026. Het voorbeeldgebouw en de herbouwwaarde zijn verzonnen. Uw splitsingsakte en dwingende wetsregels gaan altijd voor. Dit artikel is geen juridisch advies.