Splitsingsakte VvE: wat erin staat, opvragen, lezen en wijzigen

Juridisch · 37 min lezen · bijgewerkt 2026-11-01

Bijna elke discussie in een VvE eindigt bij de splitsingsakte. Dit artikel laat zien wat erin staat, hoe u breukdelen en de splitsingstekening leest, hoe u een kopie opvraagt en hoe u de akte wijzigt, aan de hand van één verzonnen voorbeeldgebouw. Onderweg ziet u hoe 12VvE uw akte inleest en bij elke stemming met uw afwijkingen rekent. Alles wat 12VvE met uw akte doet, van Documenten tot de ALV, staat onderaan in één overzicht.

Wat is een splitsingsakte?

Een eigenaar van een gebouw kan zijn recht splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Dat gaat met een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). Die akte heet de akte van splitsing, in de praktijk de splitsingsakte. De appartementsrechten ontstaan bij de inschrijving.

Een appartementsrecht is juridisch geen eigendom van “uw” woning. Het is een aandeel in het hele gebouw met de grond, met het recht om een bepaald deel als enige te gebruiken (art. 5:106 lid 4 BW). Daarom zijn het dak, de gevel en het trappenhuis van alle eigenaars samen, en daarom bestaat de VvE: het reglement in de akte moet een vereniging van eigenaars oprichten (art. 5:112 lid 1 onder e BW). Iedere eigenaar is van rechtswege lid (art. 5:125 lid 2 BW).

Is een splitsingsakte verplicht?

Ja, wie appartementsrechten wil, kan niet zonder: zonder akte en inschrijving geen appartementsrechten en geen VvE. In sommige gemeenten is voor het splitsen van een gebouw met woonruimte ook een splitsingsvergunning nodig (art. 22 Huisvestingswet 2014). De notaris zet dan onder de akte een verklaring dat de vergunning niet nodig was of onherroepelijk is (art. 27).

Een misverstand dat online rondgaat: de akte wordt niet bij de Kamer van Koophandel ingeschreven, maar bij het Kadaster. De VvE zelf staat met haar bestuurders wel in het Handelsregister (onder MR 2017 regelt het bestuur dat, art. 57.2); namen van bestuurders vindt u dus bij de KVK, niet in de akte.

Wat staat er in de splitsingsakte?

De wet schrijft voor wat er minimaal in moet. De akte bevat (art. 5:111 BW):

• De ligging. Waar het gebouw of de grond ligt (onder a).
• De omschrijving van elk privégedeelte. Een woning, bedrijfsruimte, berging of parkeerplaats. Die omschrijving mag verwijzen naar de splitsingstekening (onder b).
• De kadastrale aanduiding. Per appartementsrecht de gemeente, de sectie, de complexaanduiding (een nummer met de letter A) en de appartementsindex, het nummer op de tekening (onder c; Kadasterbesluit art. 2). Ook de eigenaar staat erbij.
• Het reglement. Meestal een verwijzing naar een ingeschreven modelreglement, met de afwijkingen (onder d). Het reglement moet in elk geval regelen welke kosten gezamenlijk zijn, de bijdragen, het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de verzekering van het gebouw (art. 5:112 lid 1 BW).
• De aandelen. Bij ongelijke aandelen het breukdeel per appartementsrecht en, voor splitsingen vanaf 1 mei 2005, de grondslag waarop het berust, zoals de gebruiksoppervlakte. Zwijgt de akte, dan zijn de aandelen gelijk (art. 5:113 lid 1 BW).
• De statuten van de VvE. Een naam die begint met “Vereniging van Eigenaars”, de plaats van vestiging, het doel, de bijdragen, de oproeping voor de vergadering en het aantal stemmen per eigenaar (art. 5:112 lid 2 BW).

In de praktijk staat er meer in: de bestemming van elk privégedeelte (wonen, bedrijf, parkeren), gebruiksregels, de toestemming van de hypotheekhouder en het eerste bestuur. Wat er níet in staat: de oppervlakte van uw appartement (die staat in de BAG), de namen van de bestuurders (KVK) en het huishoudelijk reglement, dat de vergadering apart vaststelt.

In 12VvE zet u de akte onder Documenten, in de map Splitsingsakte. Bij het toevoegen leest 12VvE welk modelreglement de akte noemt, de appartementsrechten met hun breukdeel en de bepalingen waarin de akte van het model afwijkt, letterlijk met het artikel. Namen en adressen van comparanten neemt de app niet over. U controleert het voorstel en gaat akkoord; het originele pdf blijft altijd in te zien.

Privé of gemeenschappelijk: van wie is het dak?

Van alle eigenaars samen. Wat niet als privégedeelte in de akte en op de tekening staat, is gemeenschappelijk. Wie het onderhoud betaalt, regelt het reglement: onder MR 2017 zijn onder meer de fundering, de gevels, de daken en de balkons voor rekening van de gezamenlijke eigenaars (art. 11.1), en de binnenafwerking, keuken en sanitair voor de eigenaar zelf (art. 12). Uw akte kan daarvan afwijken, bijvoorbeeld voor een dakterras dat bij één appartement hoort.

Breukdelen, stemmen en kosten: drie verschillende dingen

Het breukdeel is uw aandeel in de gemeenschap. Het staat in de akte; zegt de akte niets, dan zijn de aandelen gelijk (art. 5:113 lid 1 BW). De verdeling van de kosten is een tweede regel: zonder andere regeling in het reglement betaalt elk appartementsrecht een gelijk deel (art. 5:113 lid 2 BW). De stemmen zijn een derde: die staan in de statuten, dus in de akte (art. 5:112 lid 2 onder d BW; MR 2017 art. 51.2).

Het modelreglement koppelt de kosten meestal aan het breukdeel (MR 2017 art. 10.1). Voor bepaalde gemeenschappelijke delen, zoals een lift, kan het reglement een andere sleutel noemen (art. 10.3). De stemmen volgen het breukdeel alleen als de akte dat zegt; één stem per appartementsrecht komt evengoed voor.

Rekenvoorbeeld: zes appartementsrechten

Neem een verzonnen gebouw met zes appartementsrechten: een bedrijfsruimte op de begane grond en vijf woningen. De breukdelen zijn vastgesteld naar de gebruiksoppervlakte, samen 500 m², dus 2/1.000 per m². De akte geeft één stem per appartementsrecht en laat de bedrijfsruimte, die een eigen ingang heeft, niet meebetalen aan de lift.

De breukdelen tellen op tot 1. De dakrenovatie volgt het breukdeel: index 2 betaalt 170/1.000 × € 30.000 = € 5.100. De lift wordt verdeeld over de vijf woningen, samen 800/1.000: index 2 betaalt 170/800 × € 2.400 = € 510. Bij het stemmen weegt index 1, met het grootste breukdeel, precies even zwaar als index 3.

In 12VvE legt u dit vast onder Reglement › Stemmen. Eerst kiest u de grondslag volgens uw akte: één stem per appartementsrecht, naar breukdeel, per soort recht of volgens een tabel in de akte. Daarna neemt u met “Uit de akte overnemen” de rechten met index, breukdeel en stemmen in één keer over. 12VvE toetst dat de breukdelen samen 1 zijn en dat de stemmen uitkomen op het totaal dat de akte noemt; de database toetst hetzelfde. De maandbijdrage rekent 12VvE met het breukdeel: bij een jaarbijdrage van € 18.000 betaalt index 2 € 18.000 × 0,170 ÷ 12 = € 255 per maand.

Het splitsingsreglement en het modelreglement

Het reglement in de akte heet ook het splitsingsreglement. Het regelt welke kosten gezamenlijk zijn, de bijdragen, het onderhoud, de verzekering en de VvE met haar statuten (art. 5:112 BW). Meestal schrijft de notaris het niet helemaal uit, maar verwijst hij naar een ingeschreven modelreglement van de KNB. Dat model telt dan als deel van het reglement (art. 5:111 onder d BW). Welk model geldt, leest u af aan de datum van de modelakte in de verwijzingszin; het pijlerartikel Welk modelreglement geldt voor uw VvE? zet alle versies naast elkaar, van het Modelreglement 1992 tot het Modelreglement 2017.

Afwijkingen in de akte

Waar de akte iets anders wil dan het model, staat dat er met het artikelnummer: “Artikel 64.4 komt te luiden: …”, “In afwijking van artikel 10.1 …” of “Artikel 27.2 onder b vervalt”. Een afwijking gaat voor op het model (MR 2017 art. 69) en kan een modelregel zwaarder of lichter maken. Wat dwingend in de wet staat, zoals de 4/5 voor een wijziging van de akte zelf, kan de akte niet lichter maken. Schrijft de akte het hele reglement uit, dan vindt u de afwijkingen door de tekst naast het modelreglement te leggen.

In 12VvE ziet u per gevonden zin in de stap “Wijkt uw akte af?” het artikel, de oude en de nieuwe waarde en de letterlijke zin. Na “Overnemen” staat de regel in Reglement en stemregels met de status “Afwijking van het model”, met het artikel en de zin uit de akte als bewijs, en rekent elk stemadvies ermee. Een zin die niet klopt, wijst u af met “Klopt niet”.

Voorbeeld: zo leest u een splitsingsakte

Een complete voorbeeldakte is lastig te vinden, want echte aktes staan vol namen en adressen. Daarom hieronder de opbouw van een verzonnen akte voor het voorbeeldgebouw, van de eerste tot de laatste bladzijde. Elke akte volgt ongeveer deze volgorde, al verschillen de koppen per notaris.

De splitsingstekening

De tekening hangt aan de akte en geeft de begrenzing aan van de privégedeelten (art. 5:109 lid 2 BW). Waar de wet over de akte spreekt, hoort de tekening erbij (lid 3). Het Kadaster zegt dat het sinds 1973 wettelijk verplicht is de tekening samen met de akte in te schrijven. Bij een akte van vóór 1973 is niet altijd een tekening mee-ingeschreven.

Wat staat er op de tekening?

De eisen staan in de Uitvoeringsregeling Kadasterwet (art. 6 lid 1):

• Plattegronden. Van de begane grond en elke verdieping, zo nodig met doorsneden en aanzichten, en van de grond die bij het gebouw hoort.
• Begrenzing. Elk privégedeelte staat binnen een lijn van opvallende dikte, op alle afbeeldingen even dik. Arcering mag ter verduidelijking.
• Nummers. Binnen elke begrenzing een nummer, doorlopend vanaf 1. Dat nummer is de appartementsindex in de akte. Ligt een berging los van de woning, dan draagt zij hetzelfde nummer.
• Schaal en richting. Tussen 1:100 en 1:200, met de schaal en een noordpijl op elk blad. Elk blad noemt de kadastrale aanduiding en is door de notaris gewaarmerkt.
• Ondersplitsing. Is een recht later zelf weer gesplitst, dan krijgen de nieuwe gedeelten nummers die doorlopen na het hoogste nummer van de tekening, en staat linksboven in elk van die gedeelten het oude indexnummer van het ondergesplitste recht, omcirkeld (art. 6 lid 4 en art. 28 lid 3).

Zo leest u de tekening

Zoek eerst het indexnummer van uw appartementsrecht in de akte en daarna op de tekening, op elke verdieping. Alles binnen de lijnen met uw nummer is uw privégedeelte, ook een berging in de kelder of een parkeerplaats. Wat buiten de lijnen valt, is gemeenschappelijk. De lijn zegt wel wat u als enige gebruikt, maar niet wie een muur of vloer onderhoudt. Het Hof Amsterdam noemde de dikke lijn “niet meer dan een begrenzing van de gebruiksruimte”; een uitbouw op de gemeenschappelijke fundering was gemeenschappelijk (ECLI:NL:GHAMS:2019:1519). Wie onderhoudt, volgt uit het reglement.

Akte en tekening spreken elkaar tegen: wat geldt?

Geen van beide gaat vanzelf voor. De Hoge Raad oordeelde dat bij strijd tussen akte en tekening “niet op voorhand” vaststaat welke van de twee de bedoeling juist weergeeft. De rechter weegt hoe gedetailleerd elk stuk is en welke uitleg tot de meest aannemelijke gevolgen leidt. Alleen wat uit de ingeschreven stukken blijkt, telt; een bouwtekening of de bouwvergunning niet (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078). Verwijzen de stukken naar iets wat u ter plaatse kunt zien, dan mag de feitelijke situatie meewegen (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). MR 2017 schrijft dezelfde regels voor (art. 22.1 en 22.2).

Klopt de akte niet meer met het gebouw, bijvoorbeeld na een verbouwing, dan is een wijziging van de akte de weg. Werken eigenaars niet mee, dan kan de kantonrechter wijziging bevelen als het gebouw “niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving” in de akte (art. 5:144 lid 1 onder c BW). Zo gebeurde in Amsterdam bij bergingen die volgens de akte tot woning mochten worden verbouwd (ECLI:NL:RBAMS:2025:10880).

Splitsingsakte, splitsingsreglement, modelreglement en huishoudelijk reglement: het verschil

Vier woorden die door elkaar lopen. De splitsingsakte is het geheel; het splitsingsreglement is een deel ervan; het modelreglement is de standaardtekst waarnaar dat deel verwijst; het huishoudelijk reglement staat er los van en lager.

Het huishoudelijk reglement kan dus niet opzijzetten wat in de akte of het model staat. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat een algemeen fietsverbod in het huishoudelijk reglement wijkt voor een bepaling in het splitsingsreglement: “Het bepaalde in het splitsingsreglement gaat voor” (ECLI:NL:GHARL:2024:3761).

Splitsingsakte opvragen

Eerst bij het bestuur of de beheerder

Vaak heeft de VvE de akte in haar archief, soms met de wijzigingen. Vraag het daarom eerst aan het bestuur of de beheerder; onder MR 2017 heeft u recht op inzage in de administratie (art. 58.1). Een recht op een gratis kopie bij het bestuur vonden wij niet in de wet of in MR 2017: vraag het dus, maar reken er niet op.

Bij het Kadaster: kosten, levertijd en wat u krijgt

U bestelt een kopie op kadaster.nl, bij Splitsingsakte opvragen. Gratis is dat niet. De tarieven 2026, geraadpleegd op 1 november 2026, zijn volgens het Kadaster vrij van btw:

De tekening kunt u niet apart bestellen; zij komt mee met de akte. Wat niet in de kopie zit: de tekst van het modelreglement waarnaar de akte verwijst. Die staat gratis als pdf op notaris.nl, bijvoorbeeld de modeltekst van het Modelreglement 2017. Soms schrijft een latere akte alleen de wijzigingen in en verwijst zij voor het reglement naar een eerdere akte. Bestel dan ook die.

U kunt het ook navragen bij de notaris die de akte passeerde. Bent u de akte kwijt? 12VvE vraagt zelf niets op bij het Kadaster: onder Documenten staat een link naar de pagina waar u een afschrift bestelt, en daarna uploadt u de pdf.

De keten van aktes: de nieuwste gaat voor

Een VvE heeft vaak meer dan één akte. Na de splitsingsakte kunnen er wijzigingen volgen, een rectificatie die een fout herstelt, en een ondersplitsing. Lees ze in volgorde van inschrijving: een latere akte vervangt wat zij regelt, en waar zij zwijgt, blijft de oudere akte gelden. Zo kan een VvE via een wijziging van MR 1992 naar MR 2006 zijn overgestapt.

Is een appartementsrecht zelf weer gesplitst (art. 5:106 lid 3 BW), dan heeft de onder-VvE een eigen akte, vaak met het Ondersplitsingsreglement 2006 of het Ondersplitsingsreglement 2018. In de hoofd-VvE stemt dan het bestuur van de onder-VvE (art. 5:127 lid 3 BW).

12VvE kent zes soorten: akte van splitsing, wijziging, ondersplitsing, rectificatie, opheffing en bijlage, zoals de tekening. De aktes staan per splitsing op jaar. Met “De AI zoekt het op” leest 12VvE alle ingeschreven aktes, nieuwste eerst; een vervangen bepaling ziet u als “Eerdere versie, vervangen door …”. Een akte zonder Kadaster-kopregel staat als concept en telt niet mee.

Splitsingsakte wijzigen

Wanneer is een wijziging nodig, en wanneer volstaat de ALV?

Een wijziging is nodig als de verdeling verandert: wat privé is en wat gemeenschappelijk, de breukdelen, de stemmen, de kostenverdeling in het reglement of de bestemming. Regels over gebruik en beheer binnen die verdeling stelt de vergadering zelf vast. Het is niet altijd zwart-wit; twijfelt u, laat u dan adviseren voordat de ALV stemt.

Alle eigenaars, of 4/5 van alle stemmen plus het bestuur

De akte kan worden gewijzigd met medewerking van alle eigenaars (art. 5:139 lid 1 BW). Lukt dat niet, dan kan het bestuur de wijziging tekenen na een besluit van de vergadering (lid 2). Zo verloopt dat:

1. Oproepen. Ten minste 15 dagen vooraf, met de mededeling dat een wijziging van de akte wordt voorgesteld (art. 5:139 lid 2 jo. 2:42 BW). MR 2017 noemt veertien dagen (art. 65.4), maar de wet gaat voor. Zie ook Een rechtsgeldige ALV organiseren.
2. Ter inzage leggen. Het voorstel, met de wijziging woordelijk, ligt ten minste vijf dagen vóór de vergadering ter inzage. Dat hoeft niet als alle leden aanwezig zijn en het besluit met algemene stemmen wordt genomen.
3. Stemmen. Ten minste 4/5 van het aantal stemmen dat aan alle eigenaars toekomt, niet 4/5 van de aanwezigen. De akte kan een grotere meerderheid eisen, maar geen kleinere.
4. Drie maanden wachten. Een eigenaar die niet vóór stemde, kan binnen drie maanden na de dag van het besluit de rechter vragen het te vernietigen (art. 5:140b lid 2 BW). De rechter kan dat afwijzen als hij geen schade lijdt of een redelijke schadeloosstelling krijgt (lid 3). Onder MR 2017 passeert de notaris pas als vaststaat dat het besluit blijft (art. 65.10).
5. Toestemmingen. Hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden moeten instemmen, bij erfpacht ook de grondeigenaar, en beslagleggers als de wijziging meer raakt dan het reglement (art. 5:139 lid 3 en 4 BW). Een nieuwe hypotheekakte is niet nodig. Ontbreekt een toestemming, dan kan die gerechtigde de wijziging binnen een jaar laten vernietigen (art. 5:141 BW).
6. Notaris en Kadaster. De wijziging gaat bij notariële akte, ingeschreven in de openbare registers. Verandert de begrenzing van een privégedeelte, dan hoort er een nieuwe tekening bij (art. 5:139 lid 5 BW).

Weigert iemand zonder redelijke grond mee te werken of toestemming te geven, dan kan de kantonrechter die vervangen door een machtiging, op verzoek van eigenaars met samen ten minste de helft van de stemmen (art. 5:140 lid 1 en 2 BW). Twee grenzen. De Hoge Raad overwoog in 2023, ten overvloede maar met gezag, dat een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar toedelen alleen kan met alle eigenaars, zo nodig met die machtiging (HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286); hoe ver die regel reikt, bijvoorbeeld bij exclusief gebruik van een dakterras, staat nog ter discussie. En opheffen van de splitsing vraagt ook alle eigenaars (art. 5:143 lid 2 BW).

Telt uw akte de stemmen naar breukdeel, zoals 1.000 stemmen in het voorbeeld, dan zijn 800 stemmen nodig: de vijf woningen samen halen dat precies, zonder de bedrijfsruimte.

Kiest het bestuur in 12VvE bij een nieuwe stemming “Wijziging van de akte”, dan luidt het advies altijd: ten minste 4/5 van alle stemmen, alleen in de vergadering, met de eisen aan de oproeping erbij. De database weigert een 4/5-besluit buiten de vergadering. Wilt u een regel uit uw akte veranderen, zoals een meerderheid, dan zet 12VvE het voorstel bij die regel klaar via “Er moet nog over besloten worden”. Na aanneming staan de stemming en de regel op “Nog naar de notaris” tot u de nieuwe akte uploadt; een akte van vóór het besluit telt niet. 12VvE wijzigt uw akte nooit zelf.

Wat kost een wijziging, en wie betaalt?

Bedragen als € 2.500 tot € 4.000 die online rondgaan, konden wij niet aan een bron koppelen. Het onderzoek van Berenschot voor het ministerie noemt het traject kostbaar en schat de doorlooptijd op 16 tot 26 weken. Vraag een offerte, met deze posten apart:

• Notaris. Het opstellen van de wijzigingsakte, het verzamelen van de toestemmingen en het passeren.
• Kadaster. Inschrijving van de wijziging: € 79 per akte als de notaris haar elektronisch aanbiedt, € 113 op papier; het omwisselen van een splitsingstekening € 100,50 (tarief 2026 zakelijk, vrij van btw). Die kosten rekent de notaris door.
• Splitsingstekening. Een nieuwe tekening als de begrenzing verandert.
• Hypotheekhouders. Het verzamelen van hun toestemmingen is volgens notarissen kostbaar en tijdrovend: bij grote VvE’s tot wel drie maanden (Berenschot).
• Advies en procedure. Juridisch advies vooraf, en een verzoek aan de kantonrechter als iemand ten onrechte weigert.

Wie betaalt, legt u vast in het besluit: de VvE, verdeeld volgens de kostensleutel, of de eigenaar voor wie de wijziging vooral is, zoals bij een dakopbouw. Let op: brengt u de kosten mede ten laste van eigenaars die geen belang hebben bij de wijziging, zonder redelijke schadeloosstelling, dan tellen die kosten als schade van wie niet vóór stemde en vernietiging vraagt (HR 2023:286).

Een nieuwe splitsing: notaris, tekening en kosten

Wie een gebouw laat splitsen, gaat naar de notaris met een splitsingstekening. Een erfpachter of opstaller heeft toestemming van de grondeigenaar nodig (art. 5:106 lid 7 BW). Het Kadaster geeft via de notaris de complexaanduiding uit (€ 219) en schrijft de akte in (€ 181 elektronisch, € 215 op papier; tarief 2026 zakelijk, vrij van btw). In gemeenten die het in hun huisvestingsverordening aanwijzen, is een splitsingsvergunning nodig (art. 22 Huisvestingswet 2014). Splitsen mag ook vóór de bouw (art. 5:107 BW); is het gebouw na drie jaar niet af, dan kan de kantonrechter wijziging of opheffing bevelen (art. 5:144 lid 1 onder d BW). Zolang 2/3 van de rechten niet is overgedragen, sluit de nieuwe VvE geen onderhoudscontracten van meer dan een jaar (art. 5:126 lid 7 BW).

Wat de wet regelt, hoe oud uw akte ook is

Een akte uit 1975 leest anders dan een uit 2020, maar de wet heeft de oude aktes ingehaald. Waar een oude akte afwijkt van een dwingende regel over de VvE (art. 5:124 tot en met 5:135 BW), gaat de wet voor (Overgangswet nieuw BW art. 172); waar de wet zelf ruimte laat voor de statuten, blijft de akte gelden.

Zo ondersteunt 12VvE een VvE met haar splitsingsakte

12VvE leest uw akte, legt de regels vast met de zin uit de akte als bewijs, en rekent bij elke stemming met uw model en uw afwijkingen. De akte telt in de app op veel meer plekken mee: zij staat in Documenten, vult Reglement en stemregels, bepaalt de stemverdeling en de rechten op Leden, en weegt mee bij volmachten, de ALV, de bijdragen en het reservefonds. De AI leest voor; het bestuur of de beheerder stelt vast. De tabel zet alles op een rij. Daaronder staat per onderdeel wat u ziet en welke knop u kiest.

Documenten

• Eén kluis. De map Splitsingsakte staat naast de andere mappen van de VvE: Reglement, Huisregels, Notulen, Jaarstukken, Verzekeringspolis, Contract, Offerte, Onderhoud en Overig. Met “Documenten toevoegen” kiest u zelf de map, of laat u 12VvE de map kiezen.
• Voorlezen, u beslist. Bij het toevoegen toont 12VvE onder “Gevonden in de PDF” wat het las, zoals “12 appartementsrechten; de breukdelen tellen op tot 1”. Welk model geldt en welke regel een zin raakt, bepaalt vaste code, niet de AI.
• Geen dubbele aktes. Uploadt iemand een pdf die er al staat, ook onder een andere naam, dan herkent 12VvE dat aan de digitale vingerafdruk en voegt het bestand niet nog een keer toe. Staat er al een akte met hetzelfde deel en nummer, dan waarschuwt 12VvE.
• Het origineel. Met “Bekijk” opent u de pdf, met de knoppen “Downloaden” en “Nieuw tabblad”. Het bestuur past daar titel, soort en jaar aan, en maakt de akte met “Doorzoekbaar maken” vindbaar voor de assistent.
• Geldende gegevens. Onder de aktes staat wat 12VvE eruit vastlegde: het modelreglement, het aantal appartementsrechten, de afwijkingen van het modelreglement en de gebruiksbepalingen. “Wijzigen” brengt u naar Reglement en stemregels.
• Wie ziet wat. Alle leden zien de map Splitsingsakte; alleen het bestuur of de beheerder voegt toe, wijzigt of verwijdert. Een huurder ziet de akte niet. Hij leest de huisregels en het reglement op de pagina Huisregels en reglement.
• Verkooppakket. Een checklist van de vijf mappen die bij een verkoop horen: Splitsingsakte, Reglement, Notulen, Jaarstukken en Verzekeringspolis. U ziet wat er staat en wat ontbreekt, en kopieert een overzicht. De bestanden zelf deelt het bestuur apart.

Reglement en stemregels

Op de pagina Reglement en stemregels staat elke regel waarmee 12VvE rekent, in de groepen Vergadering, Soorten besluit, Bedragen, Reservefonds, Stemmen en Volmacht; een onder-VvE ziet ook Ondersplitsing. Per regel ziet u wat bij uw VvE geldt en waar het vandaan komt: “Volgens model”, “Afwijking van het model”, “Uit uw akte”, “Door de ALV vastgesteld”, “Volgens de wet” of “Nog invullen”. Een regel op “Nog invullen” telt niet mee in het advies.

• Reglement instellen. Vijf korte stappen. In de eerste kiest u “Op basis van uw aktes” of “Handmatig instellen”; daarna volgen “Dit regelt 12VvE voor u”, “Wijkt uw akte af?”, “Wat heeft de ALV besloten?” en “Klaar”.
• Uit de akte overnemen. Staat een regel nog op “Nog invullen”, dan legt u hem met deze knop vast vanuit de akte.
• Aanpassen. U kiest eerst de situatie: “Er is al over besloten”, “Het staat in de splitsingsakte” of “Er moet nog over besloten worden”. Een regel die alleen in de akte kan staan, verandert niet met een besluit van de ALV, alleen met een wijziging van de akte.
• De AI zoekt het op, of u vult zelf in. Bij “Het staat in de splitsingsakte” leest de AI de aktes van uw VvE, nieuwste eerst, en zet het artikel en de zin klaar. Met “Zelf invullen” kiest u het document en neemt u de zin over. Opslaan kan alleen met de zin uit de akte als bewijs.
• Keten en historie. Bovenaan staan uw aktes, elk als “ingeschreven” of “concept: telt niet”, met de knop “Akte toevoegen”. Elke regel houdt zijn historie bij, met de akte, het artikel en wie hem bevestigde.

Stemverdeling en Leden

Via de regel Stemverdeling komt u op het scherm Stemverdeling. Daar leest 12VvE uit uw akte de zin over de stemmen en de lijst van appartementsrechten. Onder “Wat uw akte zegt, in gewone taal” ziet u de stemverdeling, het artikel en de zin uit de akte, en de controles: de breukdelen tellen op tot 1, en de stemmen komen uit op het totaal dat de akte noemt. Is de akte niet zeker, dan stelt 12VvE eerst een vraag, zoals “Hoe verdeelt de akte de stemmen?”. Klopt alles, dan kiest u “Ja, vastleggen”; de database toetst het opnieuw. Met “Akte opnieuw lezen” leest 12VvE de akte nog eens, met “Zelf aanpassen” vult u grondslag en rechten zelf in.

Na vastleggen staat Leden open, met bij elk appartementsrecht precies één eigenaar. Breukdeel en stemmen komen uit de stemverdeling en zijn op Leden niet te wijzigen. Een nieuwe stemming publiceren kan pas als het reglement, de stemverdeling en de rechten vaststaan.

Stemmen, volmachten en ALV

Bij een nieuwe stemming kiest u eerst “Waar gaat het besluit over?”: bijvoorbeeld onderhoud, een verbouwing, een aanschaf, een lening, een ontzegging, het huishoudelijk reglement of een wijziging van de akte. Weet 12VvE iets nog niet, zoals de soort uitgave of het bedrag uit uw akte, dan adviseert zij de zwaarste eis en zegt zij dat erbij. Het advies noemt de meerderheid die uw regels vragen, met per grond het label WET, AKTE of ALV en het artikel. Eronder staat altijd dat de splitsingsakte voorgaat. Kiest u “Wijziging van de akte”, dan vraagt 12VvE eerst: “Gaat het om een regel uit Reglement en stemregels?” Zo ja, dan staat de stemming daar al klaar bij de regel.

• Afwijken van het advies. Dat mag, maar 12VvE vraagt waarom; de reden komt in het logboek van de VvE. Gaat de stemming over een regel uit het register en kiest u een lichtere meerderheid, dan publiceert u pas na “Ja, toch publiceren”.
• Na de uitslag. Een besluit over een regel uit de akte voert 12VvE nooit zelf door. Is de nieuwe akte er, dan kiest u “Nieuwe akte toevoegen” en legt u de regel daaruit vast.
• Volmachten. Of een volmacht per e-mail mag en of een bestuurder gevolmachtigde kan zijn, staat als regel onder Volmacht, volgens uw model of uw akte. U legt een volmacht vast in het volmachtvenster bij de presentielijst, of bij Mijn volmachten.
• Een afwijkende volmacht. Kiest u “Per e-mail” terwijl uw reglement een schriftelijke volmacht vraagt, dan kan dat, maar 12VvE meldt het met de knop “Naar Reglement en stemregels” en de volmacht krijgt de pil “Niet volgens reglement”. Een bestuurder als gevolmachtigde weigert 12VvE waar het reglement dat verbiedt.
• Bewijs van de volmacht. Een e-mail, pdf of foto kunt u uploaden; het is niet verplicht. Het bestand komt in Documenten, in de map Overig.
• De vergadering. Staat er een wijziging van de akte op de agenda, dan toont 12VvE bij dat punt het blok “Wijziging van de splitsingsakte” met de eisen, elk met het label WET, AKTE of PRODUCT. De planning rekent dan met een oproeping van ten minste 15 dagen. Zit de tekst van de wijziging nog niet bij het punt, dan meldt 12VvE dat voordat u de oproeping verstuurt.
• Opkomst en quorum. Op de presentielijst telt elk appartementsrecht met zijn stemmen uit de stemverdeling. Een volmacht telt als vertegenwoordigd, ook voor het quorum.

Welke meerderheid vraagt een nieuw huishoudelijk reglement onder MR 2017, en wat als uw akte daarvoor een gewone meerderheid noemt?

Het bestuur van het voorbeeldgebouw wil het huishoudelijk reglement aanvullen met een geluidsnorm voor harde vloeren en vaste rusttijden bij klussen. Dat hoort echt in het huishoudelijk reglement: MR 2017 laat de norm voor harde vloeren uitdrukkelijk aan het huishoudelijk reglement of de vergadering (art. 28.1), en regels tegen hinder ook (art. 64.1 onder g). Zo stelt 12VvE de stemming voor, eerst volgens het model en daaronder met een akte die, zoals de voorbeeldakte, het huishoudelijk reglement met een gewone meerderheid laat vaststellen:

Volgens het model vraagt het voorstel 2/3 van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin 2/3 van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is; is die opkomst er niet, dan in een tweede vergadering met 2/3, ongeacht de opkomst (art. 64.4 jo. 56.5 onder h en 56.6). Met de afwijking volstaat meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen, zonder opkomsteis. De regel krijgt in 12VvE de status “Afwijking van het model”, met het artikel en de zin uit de akte als bewijs; de andere regels blijven “Volgens model”. Zo ziet u dat een akte een modelregel ook lichter mag maken. Het advies zegt er zelf bij dat wie het splitsingsreglement in de akte wil wijzigen, een aktewijziging nodig heeft: ten minste 4/5, via de notaris.

Wil het bestuur ook verhuur aan strengere toelatingseisen binden, dan helpt het huishoudelijk reglement niet: dat hoort in het splitsingsreglement (ECLI:NL:RBNHO:2024:2766). Voor “Wijziging van de akte” adviseert 12VvE onder elk model “Ten minste 4/5 van alle stemmen, alleen in de vergadering”, en geen afwijking in de akte maakt dat lichter.

Bijdragen, reservefonds en juridisch dossier

De maandbijdrage rekent 12VvE met het breukdeel uit de stemverdeling, dus uit uw akte als u die hebt ingelezen. Onder Reservefonds toont “Welke norm geldt voor u?” het wettelijk minimum langs beide routes: het bedrag uit een vastgesteld MJOP, of 0,5% van de herbouwwaarde. Heeft het gebouw geen woonbestemming, dan geldt dat minimum niet en bepaalt de akte de reservering; 12VvE wijst u dan de weg met “Naar het juridisch dossier”.

In het Juridisch dossier legt u vast wat de akte voor het onderhoud zegt: de bestemming, “MJOP in de akte” met de bepaling letterlijk en het artikel, en de “Beoordeling van de akte”. Onder Kostenverdeelsleutels legt u per onderdeel een sleutel vast: naar breukdeel, gelijk per appartementsrecht of met eigen aandelen. 12VvE rekent er een voorbeeld mee door, zoals “Van € 1.000 betaalt …”. Zolang de akte niet is beoordeeld, staat in het reservefonds en het MJOP-rapport “Reglementaire eisen onbekend”. Schrijft uw akte een MJOP voor en is er geen geldig vastgesteld plan, dan is het MJOP een verplicht punt op de ALV-agenda, met het label AKTE.

Intake en assistent

Bij het aanmelden van een nieuwe VvE kunt u de akte al laten lezen, in de stap “Splitsingsakte inlezen (optioneel)”. Het aantal appartementsrechten in de akte vult het aantal units voor. Staat er al een ander aantal, bijvoorbeeld uit de BAG, dan blijft dat staan en noemt 12VvE wat de akte telt. Bij het opslaan van het dossier komt de akte in Documenten.

De assistent zoekt in de inhoud van documenten die doorzoekbaar zijn gemaakt, ook in de akte, en citeert de passage met de naam van het document. Hij stelt een ALV-agenda voor met per punt het label WET, AKTE of PRODUCT, en toetst bij een stemming de opkomst aan uw reglement. Een verkoopoverzicht voor één appartement geeft het breukdeel, het aandeel in het reservefonds en in de geplande MJOP-kosten van vijf jaar, en de maandbijdrage; een eigenaar vraagt het alleen voor zijn eigen appartement op. Regels of aktes wijzigen, een stem uitbrengen of een uitslag vaststellen kan de assistent niet. Voor bindend juridisch advies verwijst hij naar een VvE-jurist.

Wat 12VvE niet doet

• Geen Kadaster-koppeling. 12VvE vraagt geen akte op en controleert de inschrijving niet bij de bron; voor een afschrift linkt de app naar het Kadaster.
• Geen juridisch oordeel. 12VvE legt vast wat er staat, niet of een bepaling geldig is. De AI stelt voor, het bestuur stelt vast, en de splitsingsakte gaat altijd voor.
• Afwijkende kostensleutels. Een eigen sleutel, zoals voor de lift, legt u vast in het juridisch dossier; de maandbijdrage rekent 12VvE nog met het breukdeel.
• Inschrijving van een wijziging. 12VvE controleert niet of de notaris de wijziging heeft ingeschreven, en regelt de toestemming van hypotheekhouders niet.
• Gebruiksbepalingen. 12VvE leest de gebruiksbepalingen uit de akte en telt ze, maar verbindt er geen regel of melding aan.
• Geen verklaring bij verkoop. Het verkooppakket is een checklist en het verkoopoverzicht een berekening per appartement. Een opgave voor de notaris van wat de verkoper aan de VvE verschuldigd is, maakt 12VvE niet.

Wilt u eerst weten welk model uw akte noemt? Lees dan het pijlerartikel Welk modelreglement geldt voor uw VvE?.

Veelgestelde vragen

Wat is een splitsingsakte?

De splitsingsakte, ook akte van splitsing, is de notariële akte waarmee een gebouw met de grond wordt verdeeld in appartementsrechten (art. 5:106 en 5:109 BW). Zij beschrijft de appartementen, verwijst naar de splitsingstekening, legt de breukdelen vast en bevat het reglement met de statuten van de Vereniging van Eigenaars. De akte wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Wat staat er in een splitsingsakte?

De ligging van het gebouw, een omschrijving van elk privégedeelte, de kadastrale aanduiding met complexaanduiding en appartementsindex, en het reglement (art. 5:111 BW). Verder de breukdelen met hun grondslag en de statuten van de VvE, met het aantal stemmen per eigenaar. De oppervlakte van uw appartement en de namen van de bestuurders staan er niet in.

Is een splitsingsakte verplicht?

Ja. Appartementsrechten bestaan alleen door een notariële akte die is ingeschreven in de openbare registers (art. 5:109 BW); zonder akte is er geen VvE. De akte wordt bij het Kadaster ingeschreven, niet bij de KvK. In sommige gemeenten is voor het splitsen van woonruimte ook een splitsingsvergunning nodig (art. 22 Huisvestingswet 2014).

Waar vind ik de splitsingsakte van mijn appartement?

Vraag eerst het bestuur of de beheerder van uw VvE; vaak ligt de akte in het archief. Anders bestelt u een kopie bij het Kadaster via de pagina Splitsingsakte opvragen. Vraag ook naar latere wijzigingsaktes, want een wijziging vervangt wat eerder gold.

Kan ik de splitsingsakte gratis opvragen, en wat kost een kopie bij het Kadaster?

Bij het Kadaster is een kopie niet gratis: € 19,85 per e-mail of € 22,25 per post, met de splitsingstekening erbij (tarief 2026, vrij van btw). Moet het Kadaster eerst zoeken naar de juiste akte, dan komt er € 60 bij. Zonder kosten lukt het als uw bestuur of beheerder de akte al heeft; de tekst van het modelreglement staat gratis als pdf op notaris.nl.

Hoe ziet een splitsingsakte eruit?

Een akte begint met de kop en de aanhef bij de notaris, en beschrijft dan het gebouw, de tekening en de appartementsrechten met hun index en breukdeel. Daarna volgen de verwijzing naar het modelreglement, de afwijkingen daarvan (“Artikel … komt te luiden”), de naam van de VvE en het aantal stemmen. Een afschrift van een ingeschreven akte draagt een inschrijvingsvermelding van het Kadaster met register, deel en nummer.

Hoe kom ik aan de splitsingstekening?

De splitsingstekening hoort bij de akte en komt mee als u de splitsingsakte bij het Kadaster bestelt; apart bestellen kan niet. Volgens het Kadaster is het sinds 1973 verplicht de tekening samen met de akte in te schrijven. Bij een akte van vóór 1973 is niet altijd een tekening ingeschreven.

Wat is het verschil tussen splitsingsakte en splitsingsreglement?

De splitsingsakte is de hele notariële akte die het gebouw splitst. Het splitsingsreglement is een deel daarvan: de regels over kosten, onderhoud, verzekering, vergadering en de VvE (art. 5:112 BW). Meestal verwijst de akte daarvoor naar een modelreglement en noemt zij alleen de afwijkingen. Het huishoudelijk reglement staat er los van en lager.

Wat zijn breukdelen en hoe bepalen ze mijn bijdrage en stem?

Het breukdeel is uw aandeel in de gemeenschap, zoals 170/1.000, en staat in de akte (art. 5:113 lid 1 BW). Het modelreglement laat u meestal naar dat breukdeel meebetalen (MR 2017 art. 10.1), tenzij het reglement voor een onderdeel, zoals de lift, een andere sleutel noemt. Hoeveel stemmen u heeft, regelt de akte apart: soms naar breukdeel, vaak één stem per appartementsrecht.

Kan de VvE de splitsingsakte wijzigen?

Ja, bij de notaris. Dat kan met medewerking van alle eigenaars, of door het bestuur na een besluit van de vergadering met ten minste 4/5 van alle stemmen (art. 5:139 BW). Hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden moeten toestemming geven. Een gemeenschappelijk gedeelte, zoals een dakterras, aan één eigenaar toedelen kan volgens de Hoge Raad alleen met alle eigenaars (HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286).

Hoeveel stemmen zijn er nodig om de splitsingsakte te wijzigen?

Ten minste 4/5 van het aantal stemmen dat aan alle eigenaars toekomt, niet 4/5 van de aanwezigen (art. 5:139 lid 2 BW). Uw akte kan een grotere meerderheid eisen, maar geen kleinere. De oproeping gaat ten minste 15 dagen vooraf, en het voorstel ligt vijf dagen ter inzage. Wie niet vóór stemde, kan binnen drie maanden vernietiging vragen (art. 5:140b BW).

Wat kost het om een splitsingsakte te wijzigen, en wie betaalt?

Een vast bedrag is er niet; vraag de notaris een offerte. Het Kadaster rekent voor de inschrijving van een wijziging € 79 elektronisch of € 113 op papier (tarief 2026), plus € 100,50 als de tekening wordt omgewisseld. Daarbij komen de notaris, eventueel een nieuwe tekening en advies. Wie betaalt, legt de vergadering vast in het besluit: de VvE volgens de kostensleutel, of de eigenaar voor wie de wijziging is.

Kan een VvE verhuur verbieden via de splitsingsakte?

Strengere toelatingseisen voor huurders kunnen volgens de kantonrechter alleen in het splitsingsreglement in de akte staan, niet in het huishoudelijk reglement (Rb. Noord-Holland 14 maart 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:2766); voor een verbod geldt dat des te meer. Zo’n wijziging vraagt 4/5 van alle stemmen, toestemming van hypotheekhouders en een notariële akte, en geldt niet voor een zittende huurder zonder diens toestemming, tenzij de kantonrechter op verzoek van een eigenaar anders beslist (art. 5:120 lid 3 BW). Of een volledig verbod standhoudt, hangt af van de omstandigheden; laat u adviseren.

Wat kost een nieuwe splitsingsakte bij de notaris?

Voor het notarisdeel vraagt u een offerte; een betrouwbare bandbreedte is niet te geven. Vaste posten zijn de Kadastertarieven 2026: € 219 voor de complexaanduiding en € 181 voor de inschrijving van de akte (elektronisch) of € 215 (papier). Daarbij komen een splitsingstekening en, in sommige gemeenten, de leges voor een splitsingsvergunning.

Wat doet 12VvE met mijn splitsingsakte?

12VvE bewaart uw splitsingsakte, met wijzigingen, ondersplitsing en tekening, onder Documenten in de map Splitsingsakte, naast de andere stukken van de VvE. Bij het toevoegen leest de AI het modelreglement, de appartementsrechten met hun breukdeel en de afwijkingen voor; het bestuur controleert dat en neemt het over. Daarna staan de regels in Reglement en stemregels met de zin uit de akte als bewijs, en rekenen de stemverdeling, het stemadvies, de volmachten, de ALV en de maandbijdrage ermee. 12VvE wijzigt de akte nooit zelf en vraagt geen akte op bij het Kadaster.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (art. 5:106–5:147)
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, art. 2:14 en 2:15 (nietige en vernietigbare besluiten)
• Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, art. 172
• Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, art. 6 (eisen aan de splitsingstekening)
• Kadaster, Splitsingsakte opvragen (geraadpleegd 1 november 2026)
• Kadaster, Tarieven 2026 zakelijk (geraadpleegd 1 november 2026)
• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 (modeltekst)
• Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078
• Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286
• Rechtbank Noord-Holland 14 maart 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:2766
• Berenschot, Verduurzaming en de rol van de splitsingsakte (2025)

Indicatie op basis van de wet, de modeltekst van het Modelreglement 2017 en de tarieven van het Kadaster voor 2026, geraadpleegd op 1 november 2026. Het voorbeeldgebouw is verzonnen. Uw eigen splitsingsakte met haar wijzigingen, en dwingende wetsregels, gaan altijd voor. Dit artikel is geen juridisch advies.