Welk modelreglement geldt voor uw VvE? Zo vindt u het in de splitsingsakte, en zo stemt u ermee
Juridisch · 24 min lezen · bijgewerkt
Hoeveel stemmen een besluit van uw VvE nodig heeft, staat vaak niet in de splitsingsakte zelf. Het staat in het modelreglement waarnaar de akte verwijst. Dit artikel laat zien hoe u dat model vindt, wat elke versie zegt over quorum, meerderheid en uitgaven, en waar uw eigen akte daarvan kan afwijken. Verderop ziet u hoe 12VvE dit bij elke stemming voor u uitrekent, ook als uw akte afwijkt.
Wat is een modelreglement, en waarom staat het niet in uw splitsingsakte?
Een modelreglement is een standaardreglement van de KNB, vastgelegd in een eigen notariële akte en ingeschreven in de openbare registers. Verwijst uw splitsingsakte ernaar, dan telt het model als onderdeel van het reglement van uw VvE (art. 5:111 onder d BW). Daarom schrijft de notaris het model meestal niet over.
Uw reglement heeft dus twee lagen:
- Het modelreglement. Hier staan vaak de regels over het reservefonds, het quorum en de meerderheden. Soms staan die alléén in het model.
- De akte zelf. Hier staan de afwijkingen en aanvullingen. Een afwijking in de akte gaat voor op de modelregel.
- Dwingende wetsregels (BW Boek 5)
- Splitsingsakte, met afwijkingen
- Modelreglement
De hogere laag gaat voor op de lagere. Een wetsregel die het reglement laat afwijken, geldt alleen als akte en model zwijgen.
Bovendien verschuiven de artikelnummers per model: de regel over zware besluiten staat in MR 1992 in artikel 38, in MR 2006 in artikel 52 en in MR 2017 in artikel 56.
Welke modelreglementen zijn er?
Voor een gewone VvE zijn er zes modelreglementen en een voorloper, en daarnaast aparte modellen voor ondersplitsing en serviceflats. Elk model heeft een eigen artikel, met de stemregels per artikel en de modeltekst als pdf:
- Reglement 1972: modelakte 24 november 1972; na drie maanden opgevolgd door het model van 1973.
- Modelreglement 1973, het witte boekje: modelakte 22 februari 1973.
- Modelreglement 1983, het blauwe boekje: modelakte 22 november 1983.
- Modelreglement 1992, het gele boekje: modelakte 2 januari 1992.
- Modelreglement 2006, het blauw-groene boekje: modelakte 17 januari 2006.
- Modelreglement 2017: modelakte 19 december 2017, het eerste model met één landelijke inschrijving.
- Modelreglement Kleine VvE’s 2021 (hierna: MR Kleine VvE’s 2021): modelakte 16 augustus 2021, voor VvE’s met 2 tot 5 appartementsrechten.
- Ondersplitsingsreglement 2006: modelakte 16 mei 2006, voor een appartementsrecht dat zelf weer is gesplitst.
- Ondersplitsingsreglement 2018: modelakte 6 juni 2018, het latere model voor ondersplitsing.
- Serviceflatreglement 1975: modelakte 28 januari 1975, voor een gebouw met een gemeenschappelijke huishouding.
- Serviceflatreglement 1987: modelakte 21 augustus 1987, het latere model voor serviceflats.
De kleurnamen komen van de uitgaven van de modellen. Officieel heten de modellen van 1983 tot en met 2017 “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten”, met het jaartal erachter; in de praktijk heet een modelreglement ook splitsingsreglement.
Een nieuw model vervangt het oude niet vanzelf. Uw akte blijft verwijzen naar het model dat de notaris destijds koos. Volgens Kamerstukken uit 2016 waren de modellen van 1973, 1983, 1992 en 2006 alle nog in gebruik.
Zo vindt u in de splitsingsakte welk modelreglement geldt
Zoek in de akte de zin die het modelreglement noemt. Die geeft de datum van de modelakte, de notaris en de inschrijving in register Hypotheken 4 met deel en nummer. De datum van de modelakte wijst het model het sterkst aan; deel en nummer zijn de controle.
- Akte opvragen. Bestel een kopie bij het Kadaster, en vraag ook naar latere wijzigingsaktes.
- De verwijzingszin zoeken. De datum van de modelakte en het deel/nummer wijzen het model aan.
- Afwijkingen in de akte opsporen. Let op “komt te luiden”, “in afwijking van” en “vervallen”.
- Uw eigen stemregels vastleggen. Het model plus de afwijkingen uit uw akte: dat zijn de regels waarmee uw VvE stemt.
De zin die u zoekt
“Als reglement bedoeld in artikel 5:111 onder d geldt het modelreglement … vastgesteld bij akte verleden op …, ingeschreven in register Hypotheken 4, deel …, nummer …, met uitzondering van de Annex.”
Soms staat er “register 4” of “Op de splitsing zijn van toepassing de bepalingen van het modelreglement …”. De datum staat vaak in woorden: “negentien december tweeduizend zeventien” is de modelakte van MR 2017.
Herkennen aan datum en deel/nummer
Vóór 2017 werd elk model bij elk Kadasterkantoor apart ingeschreven, dus met een ander deel/nummer per kantoor. Vanaf MR 2017 is er één landelijke inschrijving.
| Model | Datum modelakte | Notaris | Inschrijving (Hypotheken 4, deel/nummer) |
|---|---|---|---|
| Reglement 1972 | 24-11-1972 | mr J. Schrijner, Rotterdam | per kantoor, bv. Amsterdam 4720/14, Rotterdam 4351/42 |
| MR 1973 | 22-02-1973 | mr J. Schrijner, Rotterdam | 01-03-1973; 22 kantoren, bv. Amsterdam 4752/47, Rotterdam 4397/82 |
| MR 1983 | 22-11-1983 | mr H.M. Sasse, Arnhem | 30-12-1983; 14 kantoren, nummer steeds 1, bv. Amsterdam 7478/1 |
| MR 1992 | 02-01-1992 | plaatsvervanger van mr J.W. Klinkenberg, Rotterdam | 08/10-01-1992; 15 kantoren, bv. Amsterdam 10777/49, Rotterdam 11905/1 |
| MR 2006 | 17-01-2006 | mr A.G. Hartman, Amsterdam | 18-01-2006; 15 kantoren, bv. Amsterdam 19399/166, Rotterdam 40895/134 |
| MR 2017 | 19-12-2017 | mr H.M. Kolster, Rotterdam | landelijk 72212/160 |
| Ondersplitsingsreglement 2006 | 16-05-2006 | mr A.G. Hartman, Amsterdam | 16-05-2006; 15 kantoren, bv. Amsterdam 19495/156, Rotterdam 40994/138 |
| Ondersplitsingsreglement 2018 | 06-06-2018 | mr H.M. Kolster, Rotterdam | 73341/90 |
| Serviceflatreglement 1975 | 28-01-1975 | mr O.G. Schut, Amsterdam | 31-01-1975; 22 kantoren, bv. Amsterdam 4989/47, Rotterdam 4735/1 |
| Serviceflatreglement 1987 | 21-08-1987 | mr H.M. Sasse, Arnhem | 02-11-1987; 14 kantoren, nummer steeds 1, bv. Amsterdam 8902/1 |
| MR Kleine VvE’s 2021 | 16-08-2021 | mr N.M. van Gelderen | 81953/24 |
Klopt de datum, maar niet het deel/nummer? Kies dan het model met die datum. De nummers verschillen per kantoor, en een scan leest cijfers soms verkeerd.
Drie vormen waarin u het reglement tegenkomt
- A. Verwijzing plus afwijkingen. De akte schrijft alleen de gewijzigde artikelen uit (“Artikel 56 komt te luiden …”, “In afwijking van …”, “… vervallen”). De rest staat in het model.
- B. Volledig uitgeschreven. Het hele model staat in de akte, met de afwijkingen vet of cursief. U vindt ze alleen door de tekst naast het model te leggen.
- C. Eigen reglement zonder KNB-model. Vooral bij oude aktes. Alles wat geldt, staat in de akte zelf.
Let op de akteketen
Een VvE heeft vaak meer aktes: de splitsingsakte, wijzigingen, rectificaties en soms een ondersplitsing. Een wijziging vervangt wat eerder gold; zo kan een VvE van MR 1992 naar MR 2006 zijn overgestapt. Lees de aktes in volgorde van inschrijving. Alleen de ingeschreven tekst telt: die herkent u aan de Kadaster-kopregel met “Hyp4” en deel/nummer op elke pagina. Een pdf zonder die kopregel en zonder inschrijvingsbewijs is waarschijnlijk een concept.
De akte opvragen
Vraag eerst het bestuur of de beheerder: vaak heeft de VvE de splitsingsakte in haar archief. Anders bestelt u een kopie, met tekening, bij het Kadaster. Vraag ook naar latere wijzigingsaktes.
Hoe u de rest van de akte leest, zoals de breukdelen en de verdeling van de kosten, staat in Splitsingsakte VvE: wat erin staat, opvragen, lezen en wijzigen.
De modelreglementen naast elkaar: stemregels per versie
De zes modelreglementen verschillen op bijna elk punt dat voor stemmen telt. Alleen MR 1973, 1983 en 1992 kennen een quorum voor gewone besluiten. Alleen MR 2017 noemt een vast drempelbedrag (€ 5.000), en MR Kleine VvE’s 2021 kent geen gekwalificeerde meerderheid.
| Regel | MR 1973 | MR 1983 | MR 1992 | MR 2006 | MR 2017 | MR Kleine VvE’s 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hoe herkent u het in de akte | modelakte 22-02-1973; deel/nummer per kantoor | modelakte 22-11-1983; deel/nummer per kantoor, nummer steeds 1 | modelakte 02-01-1992; deel/nummer per kantoor | modelakte 17-01-2006; deel/nummer per kantoor | modelakte 19-12-2017; landelijk 72212/160 | modelakte 16-08-2021; 81953/24 |
| Quorum gewoon besluit | ½ van alle stemmen (art. 36) | ½ van alle stemmen (art. 37) | ½ van alle stemmen (art. 37); niet bij een uitgave binnen een begrotingspost (+10%) of uit een speciale reserve (art. 37 lid 5) | geen quorum; gewone meerderheid (art. 50) | geen quorum; gewone meerderheid (art. 54.1) | geen quorum; gewone meerderheid (art. 33 lid 1) |
| Gekwalificeerde meerderheid | 3/4 van de uitgebrachte stemmen; opkomst 2/3 (art. 37 lid 5) | 3/4; opkomst 2/3 (art. 38 lid 5) | 2/3; opkomst 2/3 (art. 38 lid 5) | 2/3; opkomst 2/3 (art. 52 lid 5) | 2/3; opkomst 2/3 (art. 56.5) | bestaat niet: altijd gewone meerderheid |
| Tweede vergadering | 2–6 weken later; geen opkomsteis; de tekst herhaalt 3/4 niet, kies bij twijfel 3/4 (art. 37 lid 5) | 2–6 weken later; geen opkomsteis; de tekst herhaalt 3/4 niet, kies bij twijfel 3/4 (art. 38 lid 5) | 2–6 weken later; geen opkomsteis; de tekst herhaalt 2/3 niet, kies bij twijfel 2/3 (art. 38 lid 6) | 2–6 weken later; geen opkomsteis; opnieuw 2/3 (art. 52 lid 6) | 15 dagen tot 6 weken later; geen opkomsteis; opnieuw 2/3 (art. 56.6) | bestaat niet |
| Uitgave buiten onderhoud | geen aparte regel; zie de rij drempelbedrag | 3/4 boven een bedrag dat de vergadering vaststelt (art. 38 lid 5) | 2/3 boven een bedrag dat de vergadering vaststelt (art. 38 lid 5) | 2/3 (art. 52 lid 5 onder a) | 2/3 (art. 56.5 onder a) | meer dan ½ |
| Verplichting boven drempelbedrag | 3/4 boven het bedrag uit de akte; niet binnen een begrotingspost (+10%) of uit een speciale reserve (art. 37 lid 5 en 6) | geen aparte regel; het bedrag telt alleen buiten onderhoud | geen aparte regel; het bedrag telt alleen buiten onderhoud | 2/3, alleen als de vergadering een bedrag vaststelde (art. 52 lid 5 onder c) | 2/3 boven € 5.000 (geïndexeerd) of een ander bedrag van de vergadering, ook voor onderhoud en voor een lening (art. 56.5 onder i) | geen aparte regel |
| Uitgave uit reservefonds | machtiging van de vergadering (art. 31 lid 3); of het reservefonds als “speciale reserve” telt (uitzondering art. 37 lid 6), is onzeker | machtiging van de vergadering (art. 32 lid 3); een andere bestemming vraagt 3/4 (art. 32 lid 1) | machtiging van de vergadering (art. 32 lid 3); een andere bestemming vraagt 2/3 (art. 32 lid 1); een uitgave uit een speciale reserve valt buiten het quorum (art. 37 lid 5) | altijd 2/3 (art. 52 lid 5 onder b) | 2/3 als de uitgave niet in het vastgestelde MJOP staat (art. 56.5 onder b) | een besluit van de vergadering, met gewone meerderheid (art. 27 lid 5) |
| Rol van het MJOP | het reglement noemt geen MJOP | geen invloed op de meerderheid | geen invloed op de meerderheid | geen invloed op de meerderheid; reservefonds met onderhoudsplan van ten minste 5 jaar (art. 10) | verlaagt de eis bij reservefonds (onder b) en verbouwing (onder j), niet bij de drempel (onder i); MJOP of 0,5% herbouwwaarde (art. 14) | geen invloed op de meerderheid |
| Huishoudelijk reglement | 3/4; opkomst 2/3 (art. 28 lid 1) | 3/4; opkomst 2/3 (art. 44 lid 2) | 2/3; opkomst 2/3 (art. 44 lid 2) | 2/3; opkomst 2/3 (art. 59 lid 4 jo. 52 lid 5) | 2/3; opkomst 2/3 (art. 56.5 onder h) | meer dan ½ |
Quorum: hoeveel stemmen moeten aanwezig zijn?
Onder MR 1973, 1983 en 1992 moet voor een gewoon besluit ½ van alle stemmen aanwezig zijn. MR 2006, MR 2017 en MR Kleine VvE’s 2021 kennen voor gewone besluiten geen quorum. Voor een gekwalificeerd besluit moet onder MR 1973 tot en met 2017 2/3 van alle stemmen aanwezig zijn; lukt dat niet, dan kan een tweede vergadering volgen.
Het quorum telt stemmen, niet personen; het aantal stemmen per recht staat in de akte. Per model:
| Model | Quorum gewoon besluit | Opkomst gekwalificeerd besluit |
|---|---|---|
| MR 1973 | ½ van alle stemmen (art. 36) | 2/3 van alle stemmen (art. 37 lid 5) |
| MR 1983 | ½ van alle stemmen (art. 37) | 2/3 van alle stemmen (art. 38 lid 5) |
| MR 1992 | ½ van alle stemmen (art. 37); niet bij een uitgave binnen een begrotingspost (tot 10% overschreden) of uit een speciale reserve (art. 37 lid 5) | 2/3 van alle stemmen (art. 38 lid 5) |
| MR 2006 | geen quorum (art. 50) | 2/3 van alle stemmen (art. 52 lid 5) |
| MR 2017 | geen quorum (art. 54.1) | 2/3 van alle stemmen (art. 56.5) |
| MR Kleine VvE’s 2021 | geen quorum (art. 33 lid 1) | n.v.t.: er is geen gekwalificeerde meerderheid |
De tweede vergadering
Haalt een gekwalificeerd besluit de opkomst van 2/3 niet, dan kan een tweede vergadering volgen. Per model:
| Model | Wanneer | Opkomsteis | Meerderheid opnieuw? | Artikel |
|---|---|---|---|---|
| MR 1973 | 2 tot 6 weken na de eerste | geen | niet herhaald; kies bij twijfel 3/4 | art. 37 lid 5 |
| MR 1983 | 2 tot 6 weken na de eerste | geen | niet herhaald; kies bij twijfel 3/4 | art. 38 lid 5 |
| MR 1992 | 2 tot 6 weken na de eerste | geen | niet herhaald; kies bij twijfel 2/3 | art. 38 lid 6 |
| MR 2006 | 2 tot 6 weken na de eerste | geen | opnieuw 2/3 | art. 52 lid 6 |
| MR 2017 | 15 dagen tot 6 weken na de eerste | geen | opnieuw 2/3 | art. 56.6 |
| MR Kleine VvE’s 2021 | bestaat niet | — | — | — |
Gewone of gekwalificeerde meerderheid: welk besluit vraagt wat?
Een gewone meerderheid is meer dan ½ van de uitgebrachte stemmen vóór. Een gekwalificeerde meerderheid is 2/3 of 3/4 van de uitgebrachte stemmen, terwijl 2/3 van alle stemmen aanwezig is. Een wijziging van de splitsingsakte vraagt een besluit met ten minste 4/5 van alle stemmen, of de medewerking van alle eigenaars bij de notaris (art. 5:139 BW).
De begrippen
- Gewone meerderheid: meer dan ½ van de uitgebrachte stemmen vóór. Staken de stemmen, dan is het voorstel in de grote modellen verworpen.
- Vier vijfde van alle stemmen: geteld over alle stemmen in de VvE, ook van wie niet komt.
- 100% vóór, buiten de vergadering: een besluit zonder vergadering kan alleen als alle leden instemmen (art. 5:125 lid 3 jo. 2:40 lid 2 BW; MR 2017 art. 54.3; MR Kleine VvE’s 2021 art. 33 lid 3).
Welk besluit vraagt wat?
De meeste besluiten vragen een gewone meerderheid; een paar vragen meer. Per besluit, met de bron:
| Besluit | Meerderheid | Opkomst of quorum | Bron |
|---|---|---|---|
| Gewoon beheer en onderhoud | gewone meerderheid; zwaarder waar de tabel per model dat noemt, zoals boven het drempelbedrag onder MR 2017 of uit het reservefonds onder MR 2006 | ½ van alle stemmen onder MR 1973 tot en met 1992 | zie de tabel per model |
| MJOP en reservering vaststellen | meer dan ½ | ½ van alle stemmen onder MR 1973 tot en met 1992 | art. 5:126 lid 2 BW |
| Begroting, jaarrekening en decharge | meer dan ½ | ½ van alle stemmen onder MR 1973 tot en met 1992 | — |
| Bestuur benoemen of ontslaan | meer dan ½ | ½ van alle stemmen onder MR 1973 tot en met 1992 | art. 5:131 BW |
| Verbouwing, of een installatie aanbrengen of weghalen | gekwalificeerd: 3/4 onder MR 1973 en 1983, 2/3 onder MR 1992 en 2006, en onder MR 2017 2/3 als het werk niet in het MJOP staat (onder j), en boven het drempelbedrag ook als het er wel in staat (onder i) | 2/3 van alle stemmen | MR 1973 art. 37 lid 8; MR 1983 art. 38 lid 7; MR 1992 art. 38 lid 8; MR 2006 art. 52 lid 8; MR 2017 art. 56.5 onder j |
| Huishoudelijk reglement | gekwalificeerd onder MR 1973 tot en met 2017; onder MR Kleine VvE’s 2021 is een gewone meerderheid genoeg | 2/3 van alle stemmen | zie de tabel per model |
| De akte of het reglement wijzigen | 4/5 van alle stemmen | in een vergadering met minstens 15 dagen oproeping, of met alle eigenaars samen bij de notaris | art. 5:139 lid 1 en 2 jo. 2:42 BW |
| Het reservefonds niet op een aparte rekening houden | 4/5 van alle stemmen | — | art. 5:126 lid 3 BW |
| De splitsing opheffen | alle eigenaars | — | art. 5:143 BW |
| Besluit buiten de vergadering | alle leden moeten instemmen | geen vergadering | art. 5:125 lid 3 jo. 2:40 lid 2 BW; MR 2017 art. 54.3; MR Kleine VvE’s 2021 art. 33 lid 3 |
Reservefonds, MJOP en het drempelbedrag: wat mag het bestuur zonder vergadering?
Volgens MR 2017 mag het bestuur gewoon onderhoud binnen de begroting zelf laten doen (art. 56.2); voor een rechtshandeling boven € 5.000, of een ander bedrag van de vergadering, heeft het wel een machtiging nodig (art. 57.5). Wil de vergadering het bestuur meer ruimte geven, leg dat dan vast in een ALV-besluit. Een bestuursbesluit over iets wat het reglement aan de vergadering voorbehoudt, kan nietig zijn; zo oordeelde de kantonrechter over een reglement op basis van MR 1973 (Rb. Zeeland-West-Brabant 4 juni 2026, ECLI:NL:RBZWB:2026:6741).
Sinds 2018 reserveert een VvE met een gebouw dat (deels) voor bewoning is bestemd jaarlijks minstens het bedrag dat de vergadering vaststelt ter uitvoering van een vastgesteld MJOP (hooguit vijf jaar oud, minstens tien jaar vooruit), of minstens 0,5% van de herbouwwaarde; de vergadering kiest (art. 5:126 lid 2 BW). Een VvE die op 1 januari 2018 nog niet zo reserveerde, kreeg drie jaar uitstel (art. 172 lid 7 Overgangswet). Meer daarover in Het reservefonds: hoeveel moet er echt in?
Het drempelbedrag is het bedrag waarboven een verplichting een gekwalificeerd besluit vraagt. Onder MR 2017 is dat € 5.000, geïndexeerd, of een ander bedrag van de vergadering, ook voor onderhoud en voor een lening (MR 2017 art. 56.5 onder i).
Rekenvoorbeeld: een dakrenovatie van € 30.000 uit het reservefonds
Een VvE wil het dak renoveren voor € 30.000. Het werk staat in een vastgesteld MJOP en wordt betaald uit het reservefonds. Welke meerderheid is nodig?
- MR 2017: 2/3
- Letterlijk is 2/3 nodig, omdat de verplichting boven het drempelbedrag van € 5.000 ligt (MR 2017 art. 56.5 onder i). Dat het werk in het MJOP staat, haalt maar één reden voor 2/3 weg: de regel over uitgaven uit het reservefonds (onder b). De drempelregel blijft gelden.
- MR 2006: 2/3
- 2/3, omdat élke uitgave uit het reservefonds dat vraagt (MR 2006 art. 52 lid 5 onder b). Bedrag en MJOP doen er niet toe.
- MR 1983 en MR 1992: bij twijfel 3/4 (MR 1983) of 2/3 (MR 1992)
- Is het gewoon onderhoud, dan volstaat een gewone meerderheid met quorum: de zware eis geldt daar alleen voor uitgaven buiten het onderhoud. Maar het reservefonds is in deze modellen bedoeld voor andere kosten dan het periodieke onderhoud, en beschikken vraagt een machtiging van de vergadering (art. 32 lid 3). Geldt de uitgave als een andere bestemming van het fonds, dan is 3/4 (MR 1983) of 2/3 (MR 1992) nodig (art. 32 lid 1). Kies bij twijfel die zwaardere meerderheid.
- MR 1973: bij twijfel 3/4
- Een uitgave uit een speciale reserve of binnen een begrotingspost is uitgezonderd van 3/4 (MR 1973 art. 37 lid 6). Of het algemene reservefonds als “speciale reserve” telt, is niet zeker. Valt het daar niet onder, dan geldt boven het bedrag uit de akte 3/4 (art. 37 lid 5). Kies daarom bij twijfel 3/4.
- MR Kleine VvE’s 2021: meer dan ½
- Altijd meer dan ½ van de uitgebrachte stemmen.
Wijkt het bedrag af van het MJOP-bedrag? Onder MR 2017 telt dan alleen het meerbedrag als “niet in het MJOP” (onder b). Boven € 5.000 maakt dat niets uit, want de drempelregel geeft al 2/3.
De les: het MJOP dekt niet alles
Het MJOP verlaagt de eis onder MR 2017 alleen voor bedragen tot het drempelbedrag. Of een goedgekeurde begroting of een vastgesteld MJOP de grote uitgave al dekt, daarover is de rechtspraak verdeeld:
- Het Hof Amsterdam verklaarde op 28 april 2020 het besluit tot goedkeuring van een begroting met posten van samen € 155.500 nietig, omdat die posten een uitgave waren waarvoor 2/3 nodig was (ECLI:NL:GHAMS:2020:1331).
- De kantonrechter Amsterdam oordeelde op 28 juli 2021 het tegendeel: een begroting goedkeuren is geen uitgave, en de zware eis geldt pas bij de uitgave zelf (ECLI:NL:RBAMS:2021:4050).
Beide zaken gingen over hetzelfde serviceflatgebouw, met een reglement in de opbouw van MR 1973, maar met 2/3 in plaats van 3/4 en een drempel in guldens. Voor MR 2017 is geen uitspraak gevonden die het MJOP als uitzondering op de drempel erkent. Kies bij twijfel daarom de zwaardere meerderheid.
Kleine VvE (2 tot 5 appartementsrechten)? Dan is er het Modelreglement Kleine VvE’s 2021
Voor VvE’s met 2 tot 5 appartementsrechten zonder ondersplitsing bestaat sinds 2021 een eigen model: het Modelreglement Kleine VvE’s 2021. Daarin besluit de vergadering met een gewone meerderheid, behalve waar de wet meer eist, zoals 4/5 voor een wijziging van de akte (art. 5:139 BW) of voor een reservefonds zonder aparte rekening (art. 5:126 lid 3 BW).
U herkent het aan de modelakte van 16 augustus 2021, deel 81953, nummer 24. De verschillen met de grote modellen:
| Onderwerp | Grote modellen (1973–2017) | MR Kleine VvE’s 2021 |
|---|---|---|
| Bestuur | de vergadering benoemt het bestuur (art. 5:131 BW) | alle eigenaars vormen samen standaard het bestuur |
| Besluiten buiten de vergadering | alleen als alle leden instemmen (MR 2017 art. 54.3) | schriftelijk, per e-mail of via het elektronische middel dat de vergadering kiest; alle leden moeten instemmen (art. 33 lid 3) |
| Quorum | ½ van alle stemmen onder MR 1973, 1983 en 1992; geen quorum onder MR 2006 en 2017 | geen quorum |
| Meerderheid in de vergadering | gewone meerderheid, of gekwalificeerd voor zware besluiten | een gewone meerderheid, behalve waar de wet meer eist (art. 33 lid 1) |
| Gekwalificeerde meerderheid | 2/3 of 3/4, met opkomst 2/3 | bestaat niet |
| Tweede vergadering | 2 tot 6 weken later; onder MR 2017 15 dagen tot 6 weken | bestaat niet |
| Staking van stemmen | het voorstel is verworpen | op verzoek van een eigenaar beslist een deskundige (art. 33 lid 2) |
| Oproeping | 8 dagen onder MR 1973 en 1983, 15 dagen onder MR 1992 tot en met 2017 | 15 dagen vooraf, kan elektronisch |
| Wijziging van de akte | 4/5 van alle stemmen (art. 5:139 BW) | 4/5 van alle stemmen (art. 5:139 BW) |
Overstappen gaat met een besluit met 4/5 van alle stemmen in een vergadering en daarna een akte bij de notaris (art. 5:139 BW). Ook hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden moeten toestemming geven.
Mag uw VvE afwijken van het modelreglement?
Ja. Uw splitsingsakte mag afwijken van het modelreglement, met een zin als “Artikel 56 komt te luiden …” of “In afwijking van …”, en zo’n afwijking gaat voor op het model. Een afwijking later toevoegen of veranderen is een wijziging van de akte: 4/5 van alle stemmen en een notaris (art. 5:139 BW). Waar het model de vergadering ruimte laat, zoals bij het drempelbedrag onder MR 2017, vult een ALV-besluit de regel in.
Drie soorten afwijkingen
| Soort | Voorbeeld | Hoe u het herkent | Status in 12VvE |
|---|---|---|---|
| In de akte | een akte op basis van MR 2017 laat artikel 56.5 “komen te luiden” met 3/4 in plaats van 2/3; besluiten die volgens het model 2/3 vragen, vragen dan 3/4 | een zin in de akte met het artikelnummer: “komt te luiden”, “in afwijking van” of “vervallen” | Afwijking van het model |
| Door de ALV | onder MR 2017 een ander drempelbedrag dan € 5.000 | een ALV-besluit; leg het vast, met de datum | Door de ALV vastgesteld |
| Eigen reglement zonder model | vooral bij oude aktes; dan geldt geen enkele modelregel | geen zin die naar een modelreglement verwijst; alles staat in de akte zelf | Nog invullen tot u de regel uit de akte overneemt; alleen regels uit de wet gelden meteen |
“Artikel 56.5 komt te luiden: … kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste drie vierden van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee derden van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. …”
Hier geldt 3/4 in plaats van 2/3; de aanwezigheidseis blijft 2/3.
Zo stemt u in 12VvE: het advies volgt uw reglement en uw akte
12VvE leest uit uw splitsingsakte welk modelreglement geldt en welke artikelen de akte wijzigt; elke afwijking die 12VvE in de akte vindt, neemt u zelf over. Maakt het bestuur daarna een stemming aan, dan stelt 12VvE de meerderheid, de opkomst en het quorum voor, met het artikel waar het advies op steunt.
Welke meerderheid stelt 12VvE voor bij een dakrenovatie van € 30.000, en wat als uw akte afwijkt?
Neem de dakrenovatie uit het rekenvoorbeeld, bij een VvE met MR 2017. Zo stelt 12VvE de stemming voor, eerst volgens het model en daaronder met een akte die 3/4 voorschrijft in plaats van 2/3:
Voorstel: Dakrenovatie van € 30.000, betaald uit het reservefonds (Uitgave, € 30.000, Staat in het vastgestelde MJOP). Modelreglement 2017.
1. Volgens het model. Advies: Ten minste 2/3 van de uitgebrachte stemmen. Alleen vóór en tegen tellen; ten minste 2/3 van alle stemmen moet aanwezig zijn.
- € 30.000 ligt boven het drempelbedrag van € 5.000. AKTE · MR 2017 art. 56.5 onder i
| Gekwalificeerde meerderheid | ten minste 2/3 van de uitgebrachte stemmen | Volgens model |
|---|---|---|
| Aanwezig bij een gekwalificeerd besluit | ten minste 2/3 | Volgens model |
| Quorum voor een gewoon besluit | geen quorum | Volgens model |
| Tweede vergadering | binnen 15 dagen tot 6 weken, dan zonder aanwezigheidseis | Volgens model |
2. Met een afwijking in uw akte (artikel 56.5: “Artikel 56.5 komt te luiden: … met een meerderheid van tenminste drie vierden van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering …”). Advies: Ten minste 3/4 van de uitgebrachte stemmen. Alleen vóór en tegen tellen; ten minste 2/3 van alle stemmen moet aanwezig zijn.
- € 30.000 ligt boven het drempelbedrag van € 5.000. AKTE · MR 2017 art. 56.5 onder i
| Gekwalificeerde meerderheid | ten minste 3/4 van de uitgebrachte stemmen | Afwijking van het model |
|---|---|---|
| Aanwezig bij een gekwalificeerd besluit | ten minste 2/3 | Volgens model |
| Quorum voor een gewoon besluit | geen quorum | Volgens model |
| Tweede vergadering | binnen 15 dagen tot 6 weken, dan zonder aanwezigheidseis | Volgens model |
Voorbeeld voor een VvE met MR 2017. Het advies komt uit dezelfde regels als het stemformulier in 12VvE.
Een afwijking in uw akte rekent gewoon mee
Schrijft uw akte 3/4 voor in plaats van 2/3, zoals in het voorbeeld van een afwijking hierboven, dan adviseert 12VvE bij elke zware stemming 3/4 en telt de uitslag daarmee. De regel krijgt de status “Afwijking van het model”, met het artikel en de zin uit de akte als bewijs. Een drempelbedrag dat uw ALV zelf vaststelde, krijgt de status “Door de ALV vastgesteld”, met de datum van het besluit.
Het regelregister: elke regel met een status en een bron
Alle regels van uw VvE staan in het regelregister. Bovenaan staat waaraan het model is herkend, bijvoorbeeld: “Uw splitsingsakte verklaart Modelreglement 2017 van toepassing, zonder de Annex. Herkend aan de modelakte van 19 december 2017, deel 72212 nummer 160.” De regels staan in groepen: Vergadering, Soorten besluit, Bedragen, Reservefonds, Stemmen en Volmacht. Elke regel heeft een status:
- Volgens model: uit het modelreglement; uw akte wijkt niet af.
- Afwijking van het model: uw akte zegt iets anders, met het artikel en de zin uit de akte als bewijs.
- Uit uw akte: het model laat de regel aan de akte over.
- Door de ALV vastgesteld: bijvoorbeeld een eigen drempelbedrag.
- Volgens de wet: met de datum waarop de regel geldt of gaat gelden.
- Nog invullen: nog onbekend, bijvoorbeeld omdat alleen de ALV het kan vaststellen. Zo’n regel geldt niet in het stemadvies.
- Wetsvoorstel: de regel staat klaar, maar geldt pas als er een ingangsdatum is.
Het stemformulier vraagt alleen wat uw reglement nodig heeft. Onder MR 1992 vraagt het of het om onderhoud of verbouwing gaat; onder MR Kleine VvE’s 2021 is er geen keuze voor een gekwalificeerde meerderheid en geen bedragveld.
Heeft uw VvE een eigen reglement zonder model? Dan neemt 12VvE niets stil aan. Elke regel die niet uit de wet volgt, staat op “Nog invullen” tot u hem uit de akte overneemt, met de zin erbij.
Uw akte en de wet gaan voor, en wat verandert er in 2027?
De modelregels gelden voor zover uw akte niets anders bepaalt, en dwingende wetsregels gaan voor op allebei. Vanaf 1 januari 2027 mag een VvE ook digitaal vergaderen.
Waar de wet voorgaat
Deze regels komen uit de wet. Sommige zijn dwingend; bij lenen en elektronisch stemmen laat de wet ruimte aan het reglement:
| Onderwerp | Regel | Sinds/vanaf | Artikel |
|---|---|---|---|
| Aktewijziging | ten minste 4/5 van alle stemmen in een vergadering, of alle eigenaars samen bij de notaris | — | art. 5:139 BW |
| Reservefonds | bij een gebouw dat (deels) voor bewoning is bestemd: minstens het MJOP-bedrag of 0,5% van de herbouwwaarde | sinds 2018 (drie jaar uitstel voor wie toen niet zo reserveerde) | art. 5:126 lid 2 BW |
| Lenen | toegestaan, tenzij het reglement het uitsluit | — | art. 5:126 BW |
| Digitale vergadering | hybride of volledig digitaal; leden met ten minste een kwart van de stemmen kunnen tot 7 dagen na de oproeping eisen dat de vergadering ook fysiek toegankelijk is | vanaf 1 januari 2027 | art. 5:127 lid 4 tot en met 11 BW |
| Elektronisch stemmen vooraf | tot 30 dagen, als het reglement dat toestaat; MR 2017 regelt dat al (art. 53.2) | vanaf 1 januari 2027 | art. 5:127 lid 4 tot en met 11 BW |
Het wetsvoorstel over onderhoud en verduurzaming
Het wetsvoorstel “versnelling verduurzaming en onderhoud VvE’s” was in consultatie van 2 juli tot en met 20 september 2026 (zie ook de Kamerbrief van 6 juli 2026, Kamerstuk 32 847, nr. 1498). Het wil onderhoud, verduurzaming en financiering mogelijk maken met een gewone meerderheid van de aanwezige stemmen, ook als het reglement 2/3 of 3/4 eist. Het is nog geen wet; de ingangsdatum is onbekend.
Te weinig stemmen: is het besluit dan ongeldig?
Ja, dat kan. Een besluit met een te lichte meerderheid kan nietig zijn. Zo oordeelden de Hoge Raad op 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) en de Rechtbank Noord-Holland op 19 augustus 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:10816). In die laatste zaak was met een gewone meerderheid besloten, terwijl MR 2017 2/3 eiste.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik welk modelreglement voor mijn VvE geldt?
Zoek in uw splitsingsakte naar de zin die het modelreglement noemt, vaak beginnend met “Als reglement bedoeld in artikel 5:111 onder d geldt …”. Die zin noemt de datum van de modelakte en het deel en nummer van de inschrijving. De datum wijst het model aan: 19 december 2017 is MR 2017, 17 januari 2006 is MR 2006, 2 januari 1992 is MR 1992.
Welke modelreglementen zijn er?
Voor een gewone VvE zijn er de Modelreglementen 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017 en het Modelreglement Kleine VvE’s 2021, met het Reglement 1972 als voorloper. Daarnaast bestaan aparte modellen voor ondersplitsing (2006 en 2018) en voor serviceflats (1975 en 1987). Welk model voor uw VvE geldt, staat in de splitsingsakte.
Wat is het verschil tussen een splitsingsakte en een splitsingsreglement?
De splitsingsakte is de notariële akte die het gebouw splitst in appartementsrechten. Zij beschrijft de appartementen, verwijst naar de tekening en bevat een reglement (art. 5:111 BW). Dat reglement heet ook het splitsingsreglement: het regelt onder meer de kosten, het onderhoud, de verzekering en de vereniging van eigenaars (art. 5:112 BW). Meestal verwijst de akte daarvoor naar een modelreglement en noemt zij alleen de afwijkingen.
Geldt automatisch het nieuwste modelreglement (2017) voor mijn VvE?
Nee. Uw VvE houdt het model waarnaar de akte verwijst, ook als er later een nieuw model is gekomen. In 2016 waren de modellen van 1973, 1983, 1992 en 2006 alle nog in gebruik. Overstappen naar een ander model kan alleen met een wijziging van de splitsingsakte.
Wat gaat voor: de splitsingsakte, het modelreglement of het huishoudelijk reglement?
Dwingende wetsregels gaan voor op de akte. De akte, met de afwijkingen die erin staan, gaat voor op het modelreglement waarnaar zij verwijst; het model telt als onderdeel van het reglement in de akte (art. 5:111 onder d BW). Het huishoudelijk reglement kan een regel uit de akte of het model niet opzij zetten: zo’n regel verandert alleen met 4/5 van alle stemmen en een notaris (art. 5:139 BW), tenzij het reglement de vergadering zelf ruimte geeft, zoals bij de drempelbedragen onder MR 2017 (art. 64.1 onder l).
Hoe vraag ik de splitsingsakte en het reglement van mijn VvE op?
Vraag eerst het bestuur of de beheerder; vaak heeft de VvE de akte in haar archief. Anders bestelt u een kopie bij het Kadaster: u krijgt dan een pdf met de tekening. Vraag ook naar latere wijzigingsaktes, want een wijziging vervangt wat eerder gold. Verwijst de akte naar een modelreglement, dan staat de tekst daarvan gratis als pdf op notaris.nl; de link staat in het artikel per model.
Wat is het quorum bij een VvE-vergadering en geldt dat ook voor mijn VvE?
Het quorum is het deel van alle stemmen dat aanwezig moet zijn om te kunnen besluiten. Voor gewone besluiten bestaat het alleen in MR 1973, 1983 en 1992: daar moet ½ van alle stemmen aanwezig zijn. MR 2006, MR 2017 en MR Kleine VvE’s 2021 hebben voor gewone besluiten geen quorum. Voor gekwalificeerde besluiten geldt onder MR 1973 tot en met 2017 een opkomst van 2/3.
Wat is het verschil tussen een gewone en een gekwalificeerde meerderheid?
Een gewone meerderheid is meer dan ½ van de uitgebrachte stemmen vóór. Een gekwalificeerde meerderheid is 2/3 of 3/4 van de uitgebrachte stemmen, terwijl 2/3 van alle stemmen aanwezig is. Welke breuk geldt en voor welke besluiten, hangt af van uw modelreglement en uw akte.
Wat gebeurt er als het quorum niet wordt gehaald?
Bij een gekwalificeerd besluit kan een tweede vergadering volgen, 2 tot 6 weken later (onder MR 2017 15 dagen tot 6 weken), zonder opkomsteis. Onder MR 2006 en MR 2017 is daar opnieuw 2/3 van de uitgebrachte stemmen nodig. Onder MR 1973, 1983 en 1992 noemt de tekst de zware meerderheid daar niet opnieuw; kies bij twijfel toch de zware meerderheid. MR Kleine VvE’s 2021 kent geen tweede vergadering. Wat er bij een gewoon besluit gebeurt als het quorum niet wordt gehaald, leest u na in uw eigen modelreglement.
Hoeveel mag het bestuur uitgeven zonder de vergadering te vragen?
Volgens MR 2017 mag het bestuur gewoon onderhoud binnen de begroting zelf laten doen (art. 56.2). Voor een rechtshandeling boven € 5.000, of een ander bedrag van de vergadering, heeft het een machtiging van de vergadering nodig (art. 57.5). Meer ruimte legt u vast in een ALV-besluit. Een bestuursbesluit over een onderwerp dat aan de vergadering is, kan nietig zijn.
Kan een kleine VvE overstappen op het Modelreglement Kleine VvE’s 2021?
Ja. De KNB publiceert het Modelreglement Kleine VvE’s 2021, bedoeld voor VvE’s met 2 tot 5 appartementsrechten; een maximum staat niet in de tekst, maar ondersplitsing is uitgesloten (art. 4). Overstappen is een wijziging van de splitsingsakte: de vergadering besluit met 4/5 van alle stemmen, en de notaris maakt een nieuwe akte. Ook beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders, moeten toestemming geven.
Is een besluit dat met de verkeerde meerderheid is genomen ongeldig?
Dat kan. Een te lichte meerderheid kan een besluit nietig maken (Hoge Raad 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Bij de Rechtbank Noord-Holland ging het in 2026 om een besluit met een gewone meerderheid waar MR 2017 2/3 eiste (ECLI:NL:RBNHO:2026:10816). Kies bij twijfel daarom de zwaardere meerderheid.
Hoe wijzigt u de splitsingsakte, en hoeveel stemmen zijn daarvoor nodig?
Alle eigenaars werken samen mee bij de notaris, of de vergadering besluit met ten minste 4/5 van alle stemmen (of meer, als uw akte dat eist) en het bestuur werkt mee aan de akte (art. 5:139 lid 1 en 2 BW). Die vergadering roept u minstens 15 dagen vooraf op. Ook hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden moeten toestemming geven (art. 5:139 lid 3 BW); weigert iemand zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen (art. 5:140 BW). Een eigenaar die niet vóór stemde, kan binnen drie maanden de rechter vragen het besluit te vernietigen (art. 5:140b BW).
Is een huishoudelijk reglement verplicht?
Nee. De wet eist het niet; de modelreglementen laten het aan de vergadering om er een vast te stellen, onder MR 2017 in artikel 64. Het huishoudelijk reglement werkt regels uit over onder meer het gebruik, de orde van de vergadering en hinder. Een bepaling die in strijd is met de wet of het reglement geldt niet (MR 2017 art. 64.3). Vaststellen of wijzigen vraagt onder MR 2017 2/3 van de uitgebrachte stemmen, met 2/3 van alle stemmen aanwezig (art. 64.4 jo. 56.5).
Wat mag een VvE verbieden?
Alleen wat de wet, de splitsingsakte en het reglement toelaten. Een regeling over het gebruik van de appartementen zelf, zoals voorwaarden voor verhuur of een verbod op een bepaald gebruik, hoort in het reglement in de akte (art. 5:112 lid 4 BW). Het huishoudelijk reglement mag dat alleen uitwerken voor zover het reglement daar ruimte voor laat; wat in strijd is met de wet of het reglement, geldt niet (MR 2017 art. 64.1 en 64.3).
Mag mijn VvE afwijken van het modelreglement?
Ja. De splitsingsakte mag afwijken van het modelreglement, bijvoorbeeld met “Artikel 56 komt te luiden …”, en zo’n afwijking gaat voor op het model. Een afwijking later toevoegen of veranderen is een wijziging van de akte, met 4/5 van alle stemmen en een notaris (art. 5:139 BW); waar het model ruimte laat, zoals bij het drempelbedrag onder MR 2017, vult een ALV-besluit de regel in.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5 (art. 5:111–5:112, 5:125–5:131, 5:139–5:140b, 5:143)
- Burgerlijk Wetboek Boek 2 (art. 2:40, 2:42)
- KNB-modelreglement 1973
- KNB-modelreglement 1983
- KNB-modelreglement 1992
- KNB-modelreglement 2006
- KNB-modelreglement 2017
- KNB-ondersplitsingsreglement 2018
- VvE Belang, Transponeringstabel modelreglementen
- KNB-modelreglement Kleine VvE’s 2021
- TaxLive, Modelreglement kleine VvE’s gepubliceerd (1 september 2021)
- Kadaster, kopie akte
- Kadaster, splitsingsakte kwijt
- Wet digitale algemene vergadering, Stb. 2026, 161
- Inwerkingtreding per 1 januari 2027, Stb. 2026, 259
- Wet verbetering functioneren VvE’s, Stb. 2017, 241
- Consultatie wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE’s (2 juli 2026)
- Kamerbrief VvE-versnellingsagenda, 13 november 2025
- vverecht.nl, Stemverhouding bij goedkeuren begroting met uitgaven boven drempelwaarde
- Hoge Raad 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275
- Rechtbank Noord-Holland 19 augustus 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:10816
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant 4 juni 2026, ECLI:NL:RBZWB:2026:6741
- Hof Amsterdam 28 april 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1331 (via samenvatting gelezen)
- Kantonrechter Amsterdam 28 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4050 (via samenvatting gelezen)
Indicatie op basis van uw modelreglement. Afwijkende bepalingen in uw splitsingsakte gaan altijd voor. Twijfelt u, kies dan de zwaardere meerderheid: een besluit met te weinig stemmen kan nietig zijn. Dit artikel is geen juridisch advies.