Serviceflatreglement 1975: diensten, kosten en stemmen in een serviceflat met een VvE

Juridisch · 26 min lezen · bijgewerkt 2026-11-01

Woont u, of woont uw vader of moeder, in een serviceflat met appartementsrechten, dan verwijst de splitsingsakte vaak naar dit reglement. Het regelt meer dan het gebouw: het maakt de maaltijden, de huishoudelijke hulp en de verwarming tot een taak van de vereniging van eigenaars. Dit artikel zet per artikel op een rij wat dat betekent voor de kosten, het stemmen, het verhuren en het verkopen. Het is geschreven voor bewoners, voor hun familie en voor het bestuur.

De volledige modeltekst van 28 januari 1975 staat als pdf op notaris.nl: Reglement van splitsing van de eigendom van een service-flatgebouw 1975 (pdf).

Wat is het Serviceflatreglement 1975?

Het reglement heet voluit “Reglement van splitsing van de eigendom van een service-flatgebouw 1975”. Het werd vastgesteld bij akte van 28 januari 1975 voor notaris mr O.G. Schut te Amsterdam, en op 31 januari 1975 ingeschreven bij alle 22 toenmalige kantoren van het Kadaster. Verwijst uw splitsingsakte ernaar, dan is het het reglement van uw VvE, behalve waar de akte zelf iets anders bepaalt.

Een serviceflat is een gebouw met zelfstandige appartementen en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een restaurant, huishoudelijke hulp en vaak een receptie. Veel serviceflats zijn gebouwd voor ouderen, maar het model zelf noemt geen leeftijd. In België betekent “serviceflat” iets anders, namelijk een assistentiewoning; dit artikel gaat over het Nederlandse appartementsrecht.

Het model bouwt voort op het Modelreglement 1973, “het witte boekje”. De artikelnummering is grotendeels gelijk, maar op een aantal punten wijkt het af: de vereniging verzorgt diensten, de zware besluiten vragen een lichtere meerderheid en het bestuur bestaat uit ten minste drie personen. In 1987 kwam er een nieuw serviceflatmodel, het Serviceflatreglement 1987.

Geldt het Serviceflatreglement 1975 voor uw VvE? Zo herkent u het

Zoek in de splitsingsakte de zin die het reglement van toepassing verklaart. Noemt die de akte van 28 januari 1975, of in woorden “achtentwintig januari negentienhonderd vijfenzeventig”, dan geldt dit model. Vaak staat er ook “service-flatgebouw” in de zin. Noemt hij 21 augustus 1987, dan geldt het Serviceflatreglement 1987; noemt hij 22 februari 1973, dan geldt het gewone Modelreglement 1973.

Als controle dient het deel en nummer van de inschrijving in register Hypotheken 4. Die verschillen per kantoor:

Klopt de datum, maar niet het deel en nummer? Volg dan de datum: een scan leest cijfers soms verkeerd. Staat er geen verwijzing naar een modelreglement in de akte, dan staat het reglement in de akte zelf. Dat ligt voor de hand bij aktes van vóór 1975, toen er nog geen serviceflatmodel was.

Let op Annex A

Achter het reglement staat Annex A, een variant voor serviceflats die het wonen afhankelijk maken van toestemming van de vergadering. Die geldt alleen als uw akte haar van toepassing verklaart. Hieronder leest u wat zij regelt.

De gemeenschappelijke huishouding: wat de VvE hier extra doet

In een gewone VvE beheert de vereniging het gebouw. In dit model heeft zij ook ten doel “het voeren van een gemeenschappelijke huishouding ten behoeve van de eigenaars en de gebruikers” (art. 29 lid 3). Daaronder vallen in ieder geval deze diensten en voorzieningen (art. 29 lid 4):

• Maaltijd. Eén warme maaltijd per persoon per dag.
• Huishoudelijke hulp. Een aantal uren per week, met het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten en, als het huishoudelijk reglement dat regelt, ook van de appartementen.
• Logeerkamers. Beschikbaar tegen vergoeding, als het gebouw ze heeft.
• Verwarming en warm water. Het verwarmen van het hele gebouw, de appartementen inbegrepen, met een centrale installatie, en het leveren van warm water.

De woorden “in ieder geval” maken dit een minimum. Welke diensten er verder zijn en hoe ze worden afgerekend, staat in het huishoudelijk reglement en in de dienstenovereenkomst. Het bestuur mag de huishouding opdragen aan een directeur met personeel; het bestuur benoemt en ontslaat hen en stelt de arbeidsvoorwaarden vast (art. 44). Contracten voor de huishouding en het aanstellen van personeel gelden als normaal beheer en mogen ook voor langer dan een jaar (art. 38 lid 2).

Ook de inventaris hoort erbij. Stoffering, meubilair en de keukeninventaris in de gemeenschappelijke ruimten zijn gemeenschappelijk (art. 2 onder c), en het bestuur verzekert ze tegen brand (art. 26a).

Wat kost wonen in een serviceflat met dit reglement?

Het model kent twee soorten kosten: de gemeenschappelijke kosten en de diensten. Daarbij komen het reservefonds en soms een extra bijdrage. Wie dat onderscheid kent, begrijpt de maandelijkse kosten van een serviceflat beter.

De eigenaars betalen maandelijks een voorschot van een twaalfde van hun aandeel in de begroting, met een twaalfde van een eventuele extra bijdrage en, als de vergadering daartoe besloot, het percentage voor het reservefonds (art. 18 lid 2). Het boekjaar is het kalenderjaar. Na afloop wordt afgerekend: een overschot gaat terug, tenzij de vergadering anders beslist, en een tekort betalen de eigenaars binnen een maand na aanmaning (art. 18 lid 3 tot en met 5).

Verwarming: kijk goed in uw akte

Het model noemt de stookkosten van de centrale verwarming bij de gemeenschappelijke kosten, “tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat” (art. 17 onder h). Tegelijk is verwarming een dienst van de huishouding (art. 29 lid 4 onder d), en diensten worden niet naar breukdeel verdeeld (art. 23 lid 3). Hoe de stookkosten in uw gebouw lopen, hangt dus af van de akte en van het huishoudelijk reglement. Leg de keuze vast in de begroting, zodat iedere eigenaar ziet waar hij voor betaalt.

Wat als het appartement leegstaat?

Dat laatste is voor familie en erfgenamen vaak een verrassing. Verhuist uw vader of moeder naar een verpleeghuis, of overlijdt hij of zij, dan blijft de eigenaar volgens het model gehouden de diensten af te nemen tot het appartement verkocht of verhuurd is. Wat hij dan betaalt, staat in de dienstenovereenkomst en het huishoudelijk reglement.

Achterstand

Wie een tekort niet binnen acht dagen na de betalingstermijn betaalt, is rente verschuldigd volgens het huishoudelijk reglement (art. 18 lid 6). Na zes maanden wordt de schuld omgeslagen over de andere eigenaars, met behoud van verhaal (art. 19). Een boete voor betalingsachterstand is uitgesloten (art. 18 lid 6 en art. 27 lid 3). Een huurder die de vergoeding voor de diensten niet betaalt, kan na een waarschuwing van de vergadering en een herhaling binnen een jaar het gebruik en de huishouding worden ontzegd (art. 24 lid 7).

Stemmen onder het Serviceflatreglement 1975

Het aantal stemmen per appartementsrecht en het totaal staan in de akte, niet in het model (art. 33 lid 3). Stemgerechtigd zijn de eigenaars. Een opvolgend eigenaar die de overdracht nog niet heeft gemeld, mag niet stemmen en de vergadering niet bijwonen (art. 33 lid 2).

Gewone besluiten: meer dan de helft, met quorum

• Meerderheid. Meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen (art. 36 lid 1). Blanco stemmen tellen niet mee.
• Quorum. In een vergadering waarin minder dan de helft van alle stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen (art. 36 lid 4).
• Staking. Staken de stemmen over een zaak, dan is het voorstel verworpen. Bij een verkiezing van personen wordt herstemd; staakt ook die stemming, dan beslist het lot (art. 36 lid 2).
• Zonder vergadering. Een voorstel waarmee alle eigenaars schriftelijk instemmen, staat gelijk aan een besluit van de vergadering (art. 36 lid 3).

Zware besluiten: 2/3 in plaats van 3/4

Voor een uitgave boven het bedrag dat uw akte noemt, is 2/3 van de uitgebrachte stemmen nodig, in een vergadering waarin 2/3 van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is (art. 37 lid 5). Hetzelfde geldt voor een verbouwing en voor het aanbrengen of weghalen van installaties die geen normaal beheer zijn (art. 37 lid 8), voor het vaststellen of wijzigen van het huishoudelijk reglement (art. 28 lid 1) en voor een andere bestemming van het reservefonds (art. 31 lid 1). Het Modelreglement 1973 vraagt op die punten 3/4.

De zware eis geldt niet voor een uitgave op een post van de vastgestelde begroting, zolang die post niet meer wordt overschreden dan een percentage dat het huishoudelijk reglement noemt, en niet voor een uitgave waarvoor een speciale reserve is gevormd (art. 37 lid 6). Het Modelreglement 1973 zet die marge vast op 10%; hier bepaalt uw huishoudelijk reglement haar. Noemt het geen percentage, ga er dan van uit dat er geen marge is. Ook dan is een besluit van de vergadering nodig, met een gewone meerderheid.

Quorum niet gehaald: de tweede vergadering

Is het quorum niet gehaald, dan volgt een nieuwe vergadering, niet eerder dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. De oproeping vermeldt dat het een tweede vergadering is. Daar kan over dezelfde onderwerpen worden besloten, ongeacht hoeveel stemmen aanwezig zijn (art. 36 lid 4). Bij een zwaar besluit zegt dit model het uitdrukkelijk: ook in de tweede vergadering blijft 2/3 van de uitgebrachte stemmen nodig (art. 37 lid 5). Het Modelreglement 1973 zwijgt daarover.

Rekenvoorbeeld: een nieuwe lift

Stel dat de serviceflat 60 appartementen heeft met elk één stem, en dat de liftvervanging boven het bedrag uit de akte ligt en niet op de begroting staat.

Eigen appartementen van de vereniging

De vereniging mag zelf appartementsrechten kopen en bezwaren (art. 29 lid 3 onder d), bijvoorbeeld voor een logeerkamer of een woning voor personeel. De stemmen van die appartementen kan de vereniging zelf uitbrengen (art. 33 lid 4). Vermeld in de notulen hoe het bestuur die stemmen uitbracht, zodat iedere eigenaar dat kan nagaan.

Serviceflatreglement 1975 of Modelreglement 1973: wat is het verschil?

Wie de twee teksten naast elkaar legt, ziet dezelfde opbouw en grotendeels dezelfde nummering. De verschillen zijn wel groot:

Het Serviceflatreglement 1987 werkte dit model verder uit. Het verplicht een toestemming van het bestuur voordat iemand in een appartement gaat wonen, met aandacht voor gezondheid en solvabiliteit, laat het bestuur uit één of meer administrateurs bestaan en zet de zware besluiten in artikel 43. Meer daarover leest u in het artikel over het Serviceflatreglement 1987.

Het bestuur: drie of meer administrateurs

Het bestuur van de vereniging berust bij drie of meer administrateurs, die de vergadering benoemt voor onbepaalde tijd en altijd kan schorsen of ontslaan (art. 40 lid 1 en 2). Zij komen uit de eigenaars, hun echtgenoten of de vertegenwoordigers van een eigenaar die een rechtspersoon is. Alleen de penningmeester, of de secretaris-penningmeester, mag van buiten komen. In de huidige wet heet een administrateur een bestuurder (art. 5:131 BW).

• Samen besluiten. Het bestuur besluit met een volstrekte meerderheid in een bestuursvergadering waarin alle administrateurs aanwezig of schriftelijk vertegenwoordigd zijn (art. 41 lid 1).
• Vertegenwoordigen. De voorzitter van het bestuur vertegenwoordigt de vereniging; bij verhindering of een tegenstrijdig belang doen twee andere administrateurs dat (art. 41 lid 2).
• Machtiging. Voor een rechtszaak en voor rechtshandelingen boven een bedrag uit de akte heeft het bestuur een machtiging van de vergadering nodig; verweer in een kort geding mag zonder (art. 41 lid 3).
• Onderhoud. Het bestuur beslist over het onderhoud, maar boven een bedrag uit de akte heeft het vooraf een machtiging van de vergadering nodig (art. 37 lid 2).
• Openheid. Iedere eigenaar mag alle inlichtingen over de administratie vragen en de boeken inzien (art. 41 lid 5). Het bestuur houdt een register van eigenaars en gebruikers bij (art. 42).
• Vier ogen bij het reservefonds. Over het reservefonds beschikken de voorzitter en één door de vergadering aangewezen eigenaar samen, met machtiging van de vergadering, tenzij het geld wordt gebruikt volgens een vastgestelde begrotingspost (art. 31 lid 3).

Dat het bestuur alleen voltallig kan besluiten, is in de praktijk zwaar, zeker als bestuurders zelf op leeftijd zijn. Een administrateur die niet kan komen, laat zich daarom schriftelijk vertegenwoordigen. Het model spreekt ook van “het verschuldigde loon van de administrateurs” (art. 25 lid 4): een betaald bestuur past erin. Een professionele beheerder kan alleen penningmeester of secretaris-penningmeester zijn; de andere administrateurs komen uit de eigenaars en hun echtgenoten (art. 40 lid 2).

De vergadering: oproeping, volmacht en notulen

• Oproeping. Ten minste acht vrije dagen vooraf, met de agenda en de plaats (art. 32 lid 7). Voor een voorstel tot wijziging van de akte geldt wettelijk een termijn van ten minste 15 dagen.
• Jaarvergadering. Binnen vijf maanden na het boekjaar, voor de exploitatierekening; in die of een eerdere vergadering komt ook de nieuwe begroting (art. 32).
• Op verzoek van eigenaars. Een aantal eigenaars dat de akte noemt, kan een vergadering vragen. Komt die er niet binnen een maand, dan mogen zij haar zelf bijeenroepen (art. 32 lid 3 en 4).
• Volmacht. Iedere eigenaar mag zich laten vertegenwoordigen door een schriftelijk gevolmachtigde (art. 35 lid 1). Het model beperkt niet wie dat mag zijn: ook een zoon, dochter of andere vertrouwenspersoon kan het zijn.
• Echtgenoten en het hoofd van de huishouding. Echtgenoten van eigenaars mogen aanwezig zijn. De voorzitter kan het hoofd van de gemeenschappelijke huishouding uitnodigen (art. 35 lid 2 en 3). Stemmen doen zij niet.
• Samen eigenaar. Hoort een appartementsrecht aan meer personen, dan stemmen zij via één van hen of via een derde die zij schriftelijk aanwijzen (art. 34).
• Presentielijst en notulen. Wie aanwezig is, blijkt uit de presentielijst (art. 32 lid 9). De notulen tekenen de voorzitter en een lid van het bestuur, en iedere eigenaar mag ze altijd inzien (art. 39).

Wonen, verhuren en verkopen

• Nieuwe eigenaar. Wie een appartement koopt en er zelf gaat wonen, tekent een verklaring dat hij het huishoudelijk reglement naleeft (art. 28 lid 3), en daarmee de dienstenovereenkomst (art. 4 lid 2).
• Verhuur. Een huurder tekent eerst een verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement naleeft, en sluit een dienstenovereenkomst met de vereniging (art. 20 lid 1). Het bestuur kan verlangen dat hij borg staat voor de bijdragen van de eigenaar, tot de geschatte maandhuur (art. 21).
• Zonder verklaring. Een gebruiker die de verklaring niet tekende of de borgtocht niet nakwam, kan door het bestuur uit het appartement worden verwijderd, na een aanmaning en met beroep op de vergadering binnen veertien dagen (art. 22).
• Aantal bewoners. De vergadering kan regels stellen over het maximum aantal personen per appartement (art. 9 lid 1).
• Huisregels. Een verbouwing of een verandering aan het uiterlijk vraagt toestemming van de vergadering (art. 6 en 7). Geluid is verboden op tijden die het huishoudelijk reglement noemt (art. 13).
• Boete. Na een aangetekende waarschuwing van het bestuur kan de vergadering een boete opleggen tot het bedrag uit de akte. Boetes gaan naar het reservefonds, als dat er is (art. 27).
• Ontzegging. Bij herhaalde overtreding of onbehoorlijk gedrag kan de vergadering, na een waarschuwing en een verhoor met een oproeping van veertien dagen, het gebruik van het appartement én de huishouding ontzeggen, met 2/3 van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin 2/3 van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Het besluit wordt pas na een maand uitgevoerd; een beroep op de rechter schorst het (art. 24).

Toestemming om te wonen (Annex A)

Verklaart uw akte Annex A van toepassing, dan is voor elke nieuwe gebruiker, en voor een nieuwe eigenaar die er zelf gaat wonen, toestemming van de vergadering nodig. De gegadigde vraagt die schriftelijk aan bij het bestuur, met de gegevens over hem en zijn gezin; het bestuur roept binnen veertien dagen een vergadering bijeen (Annex A, art. 20a). Weigeren mag alleen als naar redelijkheid en billijkheid niet van de andere bewoners kan worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen, en wanneer niet is voldaan aan art. 20 en 21 (Annex A, art. 20a lid 3). Een leeftijdsgrens noemt het model niet.

Een nieuwe eigenaar vraagt dezelfde toestemming voordat hij het appartement zelf gaat bewonen of een ander toelaat (Annex A, art. 25a lid 1). Bij een veiling beslist het bestuur na overleg met de voorzitter. Weigert het bestuur, dan kan de gegadigde in beroep bij de vergadering, die dan direct bijeenkomt, met een oproeping van ten hoogste drie dagen en zonder quorum (art. 25a lid 2 en 3). Of de toestemming ook geldt voor een erfgenaam, zegt het model niet uitdrukkelijk; het spreekt van “de nieuwe eigenaar”.

Diensten in de VvE of in een aparte vereniging?

Niet elke serviceflat werkt met dit model. Soms regelt een aparte vereniging of coöperatie de diensten, en beheert de VvE alleen het gebouw. De wet staat toe dat het reglement het lidmaatschap van zo’n andere vereniging aan de appartementsrechten verbindt (art. 5:112 lid 3 BW).

Dat onderscheid doet ertoe. In een serviceflat met een eigen reglement uit 1972, waarin de VvE alleen het gebouw beheerde, oordeelde het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch dat de kosten van een recreatiecommissie niet in de VvE-bijdrage hoorden. Omdat ook een deel van de managementvergoeding er niet in hoorde en de begroting één geheel is, waren de besluiten tot vaststelling van de bijdragen geheel nietig (5 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:795). Onder het Serviceflatreglement 1975 is de huishouding juist wél een taak van de VvE (art. 29 lid 3). Toch is het verstandig bij elke nieuwe kostenpost na te gaan of hij onder de huishouding of het beheer valt.

Wat de wet van vandaag eraan verandert

De akte en het model gelden voor zover de wet niets anders dwingend voorschrijft. Voor een serviceflat met dit reglement zijn dit de belangrijkste punten:

Het verplichte reservefonds is voor deze VvE’s de grootste verandering. Waar het model het fonds aan de vergadering overliet, moet de vereniging nu elk jaar ten minste het bedrag uit een vastgesteld MJOP reserveren, of ten minste 0,5% van de herbouwwaarde. Houd dat geld gescheiden van de kas van de huishouding.

Overstappen naar een nieuwer reglement

Een VvE kan overstappen naar een nieuwer model, bijvoorbeeld het Serviceflatreglement 1987 of, als de diensten verdwijnen, een gewoon modelreglement. Dat is een wijziging van de splitsingsakte: de vergadering besluit met ten minste 4/5 van alle stemmen, na een oproeping van minstens 15 dagen, en de notaris legt de wijziging vast in een akte die bij het Kadaster wordt ingeschreven (art. 5:139 BW). Ook de hypotheekhouders moeten toestemmen (art. 5:139 lid 3 BW); weigert iemand zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen (art. 5:140 BW). Bespreek vooraf wat er met de dienstenovereenkomsten en het personeel gebeurt.

Zo ondersteunt 12VvE een VvE met het Serviceflatreglement 1975

12VvE kent het Serviceflatreglement 1975 als apart model en neemt de regels ervan over met het artikel erbij: een quorum van ½, 2/3 met een opkomst van 2/3 voor zware besluiten en acht dagen oproeping. Het bedrag voor zware uitgaven laat het model aan de akte; dat neemt u zelf over uit uw akte. Een regel zonder waarde blijft op “Nog invullen” staan: liever een open regel dan een geraden regel.

Welke meerderheid stelt 12VvE voor bij een nieuwe lift in de serviceflat, en wat als uw akte afwijkt?

Neem het rekenvoorbeeld: de lift wordt vervangen, de kosten liggen boven het bedrag uit de akte en staan niet op de begroting. Stel dat de akte dat bedrag op ƒ 25.000 zet, omgerekend € 11.344,51, en dat de lift € 95.000 kost. Zo stelt 12VvE de stemming voor, eerst volgens het model en daaronder met een akte die 3/4 voorschrijft:

Volgens het model vraagt de lift 2/3, waar het Modelreglement 1973 3/4 vraagt. Houdt uw akte toch 3/4 aan, dan rekent 12VvE met 3/4. De regel krijgt de status “Afwijking van het model”, met het artikel en de zin uit de akte als bewijs. Het bedrag van ƒ 25.000 staat erbij als “Uit uw akte”: het model laat het aan de akte over.

Wat 12VvE verder voor u regelt

• Herkennen uit de akte. Upload uw splitsingsakte. 12VvE herkent het model aan de datum van 28 januari 1975, ook in woorden, en controleert het deel en nummer voor alle 22 toenmalige kantoren. Of Annex A is uitgesloten, leest de app mee.
• Regelregister. Elke regel staat er met zijn status en bron: “Volgens model” met het artikel, “Uit uw akte” voor het bedrag dat u overneemt, of “Afwijking van het model” als uw akte iets anders zegt. Een stemming kan pas worden gepubliceerd als de meerderheid, de opkomst en het quorum bekend zijn.
• Stemadvies en tweede vergadering. Bij een nieuw voorstel geeft het stemformulier de meerderheid met de reden. In een tweede vergadering vervalt de opkomsteis, maar blijft de 2/3-meerderheid staan, zoals art. 37 lid 5 vraagt.
• Oproeping. Wie een ALV plant, krijgt een controle op de oproepingstermijn van acht dagen (art. 32 lid 7); bij een voorstel tot wijziging van de akte rekent 12VvE met de wettelijke 15 dagen. Te laat versturen kan alleen met een reden, die in het logboek komt; zo past ook de spoedvergadering van Annex A.
• Live vergaderen. De presentielijst telt de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen, met volmachten. Is het quorum niet gehaald, dan houdt u het punt aan en plant u de tweede vergadering.
• Huurders. Een huurder krijgt een eigen rol en leest het reglement en de huisregels in de app, in lijn met art. 20 lid 4.
• Geld met vier ogen. Betalingen worden door twee bestuurders geaccordeerd, of bij één bestuurder samen met een aangewezen eigenaar als u dat instelt, in de geest van art. 31 lid 3. Het reservefonds rekent met het wettelijke minimum uit het MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde, en per MJOP-onderdeel kunt u een kostenverdeelsleutel uit de akte vastleggen.

Wat 12VvE niet doet, zeggen we er eerlijk bij:

• Geen afrekening van diensten. De app rekent de bijdrage aan het reservefonds per eigenaar naar breukdeel. Maaltijden, huishoudelijke hulp en andere diensten per bewoner factureren of afrekenen volgens de dienstenovereenkomst, doet zij niet.
• Geen toelatingsprocedure. Een verzoek om toestemming onder Annex A kunt u als agendapunt en stemming behandelen, maar de app kent geen aparte procedure met termijnen voor de gegadigde.
• Geen personeelsadministratie. De directeur en het personeel van de huishouding beheert u buiten 12VvE.
• Volmacht aan familie. In de app kiest een eigenaar een gevolmachtigde met een rol in de VvE: een andere eigenaar, of voor een vergadering een huurder. Een familielid zonder rol legt de app niet vast; het model staat dat wel toe. Een bestuurder als gevolmachtigde staat de app onder dit model toe, zoals het model doet.

Wilt u eerst weten welk model uw VvE heeft? Lees dan het pijlerartikel Welk modelreglement geldt voor uw VvE?, dat alle versies naast elkaar zet.

Veelgestelde vragen

Wat is het Serviceflatreglement 1975?

Het is het modelreglement voor een appartementengebouw met een gemeenschappelijke huishouding, vastgesteld bij akte van 28 januari 1975 voor notaris mr O.G. Schut te Amsterdam en op 31 januari 1975 bij alle Kadasterkantoren ingeschreven. Verwijst uw splitsingsakte ernaar, dan is het het reglement van uw VvE, met de afwijkingen uit de akte.

Wat is een serviceflat?

Een gebouw met zelfstandige appartementen en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een dagelijkse warme maaltijd, huishoudelijke hulp, logeerkamers en centrale verwarming. Onder het Serviceflatreglement 1975 verzorgt de vereniging van eigenaars die diensten zelf (art. 29). Veel serviceflats zijn voor ouderen, maar het model noemt geen leeftijd.

Hoe weet ik of het Serviceflatreglement 1975 voor mijn VvE geldt?

Zoek in de splitsingsakte de zin die het reglement van toepassing verklaart. Noemt die de akte van 28 januari 1975, dan geldt dit model. Het deel en nummer in register Hypotheken 4 controleert dat, bijvoorbeeld deel 4989 nummer 47 in Amsterdam of deel 4735 nummer 1 in Rotterdam.

Ben ik verplicht de diensten van de serviceflat af te nemen?

Ja. Onder dit model is iedere eigenaar verplicht gebruik te maken van de diensten van de vereniging, en tekent hij bij de koop een dienstenovereenkomst (art. 4 lid 2). Verhuurt hij, dan neemt de huurder de diensten af en betaalt hij de vergoeding (art. 4 lid 3).

Wat kost een serviceflat per maand?

Dat verschilt per gebouw. U betaalt twee dingen: een voorschot op de gemeenschappelijke kosten, naar uw breukdeel, en een vergoeding voor de diensten volgens de dienstenovereenkomst (art. 18 en 23). Daar komt de reservering voor het reservefonds bij, die de wet nu verplicht stelt. De begroting van de VvE laat de bedragen zien.

Moeten de servicekosten doorbetaald worden als het appartement leegstaat?

Volgens het model wel: het kent geen uitzondering voor leegstand, en de eigenaar blijft gehouden de diensten af te nemen (art. 4 lid 2). Alleen bij verhuur gaat het genot over op de huurder. Kijk in de dienstenovereenkomst en het huishoudelijk reglement of uw VvE iets anders heeft geregeld.

Welke meerderheid geldt voor een grote uitgave in een serviceflat?

Boven het bedrag dat uw akte noemt: 2/3 van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin 2/3 van alle stemmen aanwezig is (art. 37 lid 5). In een tweede vergadering vervalt de opkomsteis, maar blijft 2/3 nodig. Het Modelreglement 1973 vraagt 3/4.

Welk quorum geldt onder het Serviceflatreglement 1975?

Voor een gewoon besluit moet de helft van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn (art. 36 lid 4). Voor een zwaar besluit, zoals een uitgave boven het bedrag uit de akte, een verbouwing of het huishoudelijk reglement, is dat 2/3 (art. 28 en 37).

Mag ik mijn appartement in een serviceflat verhuren?

Ja. De huurder tekent een verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement naleeft, en sluit een dienstenovereenkomst met de vereniging (art. 20). Het bestuur kan verlangen dat hij borg staat voor de bijdragen, tot de geschatte maandhuur (art. 21). Geldt Annex A, dan is ook toestemming van de vergadering nodig.

Mag de VvE een koper of bewoner weigeren?

Alleen als uw akte Annex A van toepassing verklaart. Dan beslist de vergadering over elke nieuwe gebruiker en elke nieuwe eigenaar die er gaat wonen (bij een veiling het bestuur), en mag zij alleen weigeren als redelijkerwijs niet van de andere bewoners kan worden verlangd dat zij de gegadigde opnemen (Annex A, art. 20a en 25a). Zonder Annex A kent het model geen toelating.

Mag mijn zoon of dochter namens mij stemmen?

Volgens het model wel. Iedere eigenaar mag zich laten vertegenwoordigen door een schriftelijk gevolmachtigde, en het model beperkt niet wie dat is (art. 35 lid 1). Geef de volmacht op papier en laat haar vóór de vergadering aan het bestuur zien.

Is een reservefonds verplicht in een serviceflat?

Ja. Het model van 1975 liet het reservefonds aan de vergadering over (art. 31), maar de wet verplicht elke VvE nu tot een reservefonds, met jaarlijks minstens het bedrag uit een vastgesteld MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde (art. 5:126 BW).

Wat is het verschil met het Serviceflatreglement 1987?

Het model van 1987 maakt de toestemming om te wonen standaard, legt die bij het bestuur en noemt daarbij gezondheid en solvabiliteit. Het bestuur mag uit één administrateur bestaan, en de artikelnummering is anders. Ook daar vragen zware besluiten 2/3.

Kan een serviceflat overstappen naar een nieuwer reglement?

Ja, met een wijziging van de splitsingsakte: de vergadering besluit met ten minste 4/5 van alle stemmen, na een oproeping van minstens 15 dagen, en de notaris legt de wijziging vast in een akte (art. 5:139 BW). Dat kan naar het Serviceflatreglement 1987 of, als de diensten verdwijnen, naar een gewoon modelreglement. Bespreek vooraf wat er met de dienstenovereenkomsten en het personeel gebeurt.

Bronnen

• KNB, Reglement van splitsing van de eigendom van een service-flatgebouw 1975 (modeltekst, versie 28-01-1975)
• KNB, Reglement van splitsing van eigendom 1973 (modeltekst, versie 22-02-1973)
• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van een service-flatgebouw 1987 (modeltekst, versie 21-08-1987)
• Burgerlijk Wetboek Boek 5 (art. 5:106–5:147)
• Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:795
• Wet verbetering functioneren VvE’s, Stb. 2017, 241
• Wet digitale algemene vergadering, Stb. 2026, 161
• Kadaster, kopie akte

Indicatie op basis van de modeltekst van het Serviceflatreglement 1975. Afwijkende bepalingen en bedragen in uw splitsingsakte gaan altijd voor, en dwingende wetsregels gaan voor op allebei. Twijfelt u, kies dan de zwaardere meerderheid. Dit artikel is geen juridisch advies.