Modelreglement Serviceflats 1987: wat het regelt voor uw serviceflat, van servicekosten tot toelating en stemmen

Juridisch · 29 min lezen · bijgewerkt 2026-11-01

Woont u in een serviceflat, of uw vader of moeder, en verwijst de splitsingsakte naar een reglement van 21 augustus 1987? Dan geldt het Modelreglement Serviceflats 1987. Het lijkt op het gewone Modelreglement 1983, maar met drie grote verschillen: de VvE verzorgt een gemeenschappelijke huishouding, het bestuur beslist over elke nieuwe bewoner, en zware besluiten vragen 2/3 in plaats van 3/4. Dit artikel zet per artikel op een rij wat dat betekent voor de kosten, voor wonen, verkopen en erven, en voor het stemmen in de vergadering.

De volledige modeltekst van 21 augustus 1987 staat als pdf op notaris.nl: Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van een service-flatgebouw 1987 (pdf).

Wat is het Modelreglement Serviceflats 1987?

Voluit heet het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van een service-flatgebouw 1987”. Het werd vastgesteld bij akte van 21 augustus 1987 voor notaris mr H.M. Sasse te Arnhem. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) publiceert de modeltekst. Op 2 november 1987 werd die akte ingeschreven bij alle 14 toenmalige kantoren van het Kadaster. Verwijst uw splitsingsakte ernaar, dan is het het reglement van uw VvE, behalve waar de akte zelf iets anders bepaalt.

Een serviceflat is een gebouw met appartementsrechten waarin de bewoners samen diensten afnemen, vaak gericht op ouderen. Het gewone modelreglement kent zulke diensten niet. Daarom bestaat er een apart model: de vereniging van eigenaars heeft hier ook ten doel “het verzorgen van een gemeenschappelijke huishouding ten behoeve van de eigenaars en gebruikers” (art. 35 lid 3).

Het model van 1987 volgt de opbouw van het Modelreglement 1983, dat dezelfde notaris bijna vier jaar eerder vastlegde. Wat in MR 1983 staat, vindt u hier vaak woordelijk terug, alleen onder een ander nummer. Het is de opvolger van het Serviceflatreglement 1975, dat een eigen artikel heeft en blijft gelden voor gebouwen die onder dat model zijn gesplitst. Zoals elk model van vóór 1992 verwijst het naar het oude Burgerlijk Wetboek (art. 875 en 876). Sinds 1 januari 1992 staan die regels in Boek 5 (art. 5:106 en verder).

• Bent u bewoner? Lees vooral de paragrafen over de gemeenschappelijke huishouding, de kosten en de vergadering. U mag als huisgenoot of gebruiker de vergadering bijwonen, ook als u geen eigenaar bent (art. 41 lid 2).
• Bent u familie? Bij verkoop, erven of verhuur van een serviceflat speelt de toestemming van het bestuur. Lees de paragrafen over wonen, verkopen en erven. De kosten lopen door zolang u eigenaar bent, ook als de flat leeg staat.
• Zit u in het bestuur? Lees de paragrafen over stemmen, de toelating van nieuwe bewoners en overtredingen. Het bestuur heeft in dit model meer bevoegdheden dan onder MR 1983, zoals de toelating en de boete.

Geldt het Modelreglement 1987 voor uw VvE? Zo herkent u het

Zoek in de splitsingsakte de zin die het reglement van toepassing verklaart. Noemt die de akte van 21 augustus 1987, of in woorden “eenentwintig augustus negentienhonderd zevenentachtig”, dan geldt dit model. Dezelfde notaris legde ook het Modelreglement 1983 vast (22 november 1983), dus let op de datum. Noemt de zin 28 januari 1975, dan geldt het Serviceflatreglement 1975.

Als controle dient het deel en nummer van de inschrijving in register Hypotheken 4. Elk kantoor schreef de akte op 2 november 1987 in, steeds onder nummer 1; alleen het deel verschilt:

Ook het Modelreglement 1983 staat bij elk kantoor onder nummer 1, maar in een ander deel en met inschrijvingsdatum 30 december 1983. Klopt de datum, maar niet het deel? Volg dan de datum: een scan leest cijfers soms verkeerd.

Kijk ook naar artikel 35 lid 4 van uw akte

Het model geeft geen vaste lijst van diensten. Een aantekening bij de modeltekst zegt dat de notaris per serviceflat moet nagaan welke diensten en voorzieningen bij de gemeenschappelijke huishouding horen, en die in artikel 35 lid 4 moet opnemen. Wat uw VvE levert, leest u dus in uw eigen akte. De lijst in de modeltekst is een voorbeeld.

Serviceflat in België?

In België heet een woning met zorg en diensten voor ouderen ook vaak een serviceflat. Dat is een andere regeling. Dit artikel gaat alleen over Nederlandse appartementsrechten met het KNB-model van 1987.

De gemeenschappelijke huishouding: wat de VvE levert

De vereniging voert het beheer, zorgt voor het onderhoud “en verzorgt de gemeenschappelijke huishouding” (art. 16). Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten “alsmede het genot van de gemeenschappelijke huishouding” (art. 12 lid 1). De voorbeeldlijst in artikel 35 lid 4 noemt:

• één warme maaltijd per persoon per dag;
• huishoudelijke hulp gedurende een aantal uren per week, met het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten en, als het huishoudelijk reglement dat regelt, van de appartementen;
• tegen vergoeding de logeerkamers die het gebouw eventueel heeft;
• de centrale verwarming van het hele gebouw, ook van de appartementen, en de levering van warm water.

• Dienstenovereenkomst. Iedere eigenaar is verplicht bij de verkrijging van zijn appartementsrecht, ook bij erven, een overeenkomst met de vereniging te sluiten om van de diensten gebruik te kunnen maken. Het model van die overeenkomst staat in het huishoudelijk reglement (art. 12 lid 2).
• Gezamenlijk bezit. Ook het meubilair, de stoffering en de keukeninventaris in de gemeenschappelijke ruimten horen bij de gemeenschap (art. 10 lid 1 onder c). Het bestuur verzekert die inventaris (art. 9).
• Directeur en personeel. De vergadering kan besluiten de huishouding op te dragen aan een directeur en personeel. Het bestuur benoemt en ontslaat hen en spreekt de arbeidsvoorwaarden af; de taak van de directeur staat in het huishoudelijk reglement (art. 50).
• Langlopende contracten. Een overeenkomst met terugkerende verplichtingen voor langer dan een jaar kan de vergadering alleen aangaan als het reglement dat mogelijk maakt. Contracten voor onderhoud, normaal beheer en de huishouding, met het aanstellen van personeel, vallen daar uitdrukkelijk niet onder (art. 44).
• Huishoudelijk reglement. Anders dan in MR 1983 móet de vergadering hier een huishoudelijk reglement vaststellen. Het regelt onder meer het genot van de huishouding en het model van de dienstenovereenkomst (art. 35 lid 5 en art. 51 lid 1).

Wat kost een serviceflat? De bijdrage onder het model

De kosten van de gemeenschappelijke huishouding horen bij de schulden en kosten van de vereniging (art. 3 onder c). Dat geldt ook voor de verwarming en het warm water, tenzij de akte iets anders regelt (art. 3 onder h). Iedere eigenaar betaalt die kosten naar zijn breukdeel uit de akte (art. 2 lid 3). Het model kent dus geen aparte rekening per maaltijd of uur hulp: de huishouding zit in de gewone bijdrage, behalve wat het model zelf “tegen vergoeding” noemt, zoals de logeerkamers.

• Voorschot per maand. De vergadering stelt elk jaar de begroting vast en daarmee het voorschot. Iedere eigenaar betaalt maandelijks een twaalfde van zijn aandeel (art. 5).
• Afrekening. Na het boekjaar volgt de exploitatierekening. Een overschot gaat naar het reservefonds, tenzij de vergadering anders besluit; een tekort betaalt u binnen een maand (art. 4 lid 3 en 4).
• Ook als de flat leeg staat. Het model kent geen korting voor een appartement dat leeg staat of waarvan de bewoner de diensten niet gebruikt. De bijdrage volgt het breukdeel, niet het gebruik.
• Te laat betalen. Wie niet binnen een maand betaalt, is de wettelijke rente plus twee procentpunten verschuldigd, met een minimum van ƒ 100 (€ 45,38) of meer als de vergadering dat elk jaar bepaalt. Het bestuur mag dat matigen; de incassokosten zijn voor de eigenaar (art. 6 lid 1).
• Omslag. Is de definitieve bijdrage na zes maanden nog niet betaald, dan wordt de schuld omgeslagen over de andere eigenaars, met behoud van verhaal op de wanbetaler (art. 6 lid 2).
• Een gebruiker betaalt mee. Verhuurt een eigenaar, dan sluit de gebruiker zelf een dienstenovereenkomst en betaalt hij een vergoeding die op dezelfde manier wordt berekend; de overeenkomst van de eigenaar staat dan stil (art. 12 lid 3). De eigenaar blijft wel aansprakelijk voor zijn verplichtingen uit het reglement (art. 26 lid 5).

De structuur bepaalt wat de VvE in rekening mag brengen. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde in 2019 over een serviceflat met een eigen reglement uit 1972, waarin een aparte vereniging de diensten leverde en de VvE alleen het gebouw beheerde. Kosten van een recreatiecommissie pasten niet in die taak van de VvE, en de besluiten over de begroting waren daarom nietig (ECLI:NL:GHSHE:2019:795). Onder het model van 1987 hoort de huishouding wel bij het doel van de VvE, maar alleen met de diensten uit artikel 35 lid 4 van uw akte en het huishoudelijk reglement. Wil de VvE iets nieuws gaan leveren, controleer dan eerst of dat daarin past.

Wonen in een serviceflat: toestemming van het bestuur

Het opvallendste verschil met een gewone VvE: een eigenaar heeft toestemming van het bestuur nodig voordat hij met zijn huisgenoten in zijn appartement gaat wonen, en ook voordat hij iemand bij zich laat inwonen die nog niet tot zijn huishouden hoorde (art. 29 lid 1). Dat geldt ook voor een huurder en voor wie bij een huurder komt inwonen (art. 31). Onder MR 1983 kon zo’n regel alleen via een aparte annex; hier staat zij in het model zelf.

1. Verzoek. De eigenaar, ook een koper die de levering nog krijgt, vraagt schriftelijk toestemming en noemt de huisgenoten en alle gegevens die het bestuur vraagt (art. 29 lid 2).
2. Gesprek. Binnen veertien dagen krijgt de verzoeker de kans het verzoek mondeling toe te lichten, eventueel met een raadsman (art. 29 lid 3).
3. Beslissing. Daarna beslist het bestuur binnen acht dagen en stuurt het de gemotiveerde beslissing direct schriftelijk (art. 29 lid 3).
4. Beroep. Tegen een weigering kan de verzoeker binnen veertien dagen in beroep bij de vergadering. Die hoort hem en beslist binnen veertien dagen, gemotiveerd en schriftelijk (art. 29 lid 6 tot en met 8).

Het bestuur mag alleen weigeren als “naar billijkheid” van de andere bewoners niet kan worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen (art. 29 lid 4). Het let daarbij vooral op de gezondheid en de solvabiliteit, en kan een verklaring vragen van een arts die het bestuur aanwijst (niet de eigen huisarts) en van een accountant, op kosten van de verzoeker (art. 29 lid 5). Let op: een verklaring over iemands gezondheid is volgens de privacywet (AVG) een bijzonder persoonsgegeven. Vraag bij twijfel advies voordat het bestuur zo’n verklaring opvraagt of bewaart.

Wie eenmaal als huisgenoot is toegelaten, heeft geen nieuwe toestemming nodig als hij later zelf eigenaar of gebruiker wordt, mits hij aan de overige vereisten van toelating voldoet (art. 32 lid 2). Een gebruiker die zonder de vereiste toestemming in een appartement trekt, kan door het bestuur worden verwijderd (art. 28 lid 1).

Verkopen, erven of verhuren

• Verkopen. Verkopen mag (art. 25 lid 1). Wil de koper er zelf wonen, dan heeft hij de toestemming van het bestuur nodig. Hij kan die al vóór de levering vragen (art. 29 lid 2). Neem dat mee in de afspraken met de koper, zodat beide partijen weten waar zij aan toe zijn.
• Openbare verkoop. Bij een veiling kan een gegadigde vooraf een verklaring van geen bezwaar vragen. Weigert het bestuur, dan beslist de vergadering direct, met een oproeping van ten hoogste drie dagen en zonder quorum (art. 30 lid 1 en 2). Een hypotheekbank kan de toestemming bij een executieveiling laten vervallen; dan bespreekt de vergadering binnen een maand of de toestemming voor iedereen vervalt (art. 30 lid 3 en 4).
• Erven. Ook een toedeling, zoals bij een nalatenschap, telt als vervreemding (art. 25 lid 1). Zolang erfgenamen het appartementsrecht samen hebben, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen (art. 7) en stemmen zij via één van hen of een derde die zij schriftelijk aanwijzen (art. 40). Wil een erfgenaam er gaan wonen, dan vraagt hij toestemming.
• Wie betaalt wat bij verkoop. Koper en verkoper zijn samen aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar. Extra bijdragen voor een zwaar besluit uit de tijd van de verkoper blijven voor hem (art. 25 lid 2 en 3). De huidige wet beperkt de aansprakelijkheid van de koper tot het bedrag dat het bestuur aan de notaris opgeeft (art. 5:122 BW).
• Verhuren. Verhuur is mogelijk met toestemming van het bestuur. De huurder sluit een dienstenovereenkomst en tekent een verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement naleeft (art. 26 lid 1 en art. 31). Het bestuur kan verlangen dat de huurder borg staat voor de bijdragen van de eigenaar, tot de geschatte maandhuur (art. 27).

Stemmen onder het Modelreglement Serviceflats 1987

Het aantal stemmen per appartementsrecht en het totaal staan in uw akte, niet in het model (art. 39 lid 2). Alleen eigenaars stemmen; bij vruchtgebruik stemt in de regel de vruchtgebruiker (art. 39 lid 1, nu art. 5:123 lid 3 BW). Huisgenoten en gebruikers mogen wel in de vergadering aanwezig zijn, maar stemmen niet (art. 41 lid 2).

Gewone besluiten: meer dan de helft, met quorum

• Meerderheid. Een besluit vraagt meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen (art. 42 lid 1). Blanco stemmen tellen alleen mee voor het quorum (art. 42 lid 3).
• Quorum. In een vergadering waarin minder dan de helft van alle stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen (art. 42 lid 5).
• Staking. Staken de stemmen over een zaak, dan is het voorstel verworpen. Bij een verkiezing wordt herstemd tussen de twee met de meeste stemmen; staakt ook die stemming, dan beslist het lot (art. 42 lid 2).
• Zonder vergadering. Een voorstel waarmee alle eigenaars schriftelijk instemmen, staat gelijk aan een besluit van de vergadering (art. 42 lid 4).

Zware besluiten: 2/3, niet 3/4

Voor een uitgave buiten het onderhoud boven een bedrag dat in het huishoudelijk reglement staat, is 2/3 van de uitgebrachte stemmen nodig, in een vergadering waarin 2/3 van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is (art. 43 lid 5). Dezelfde eis geldt voor een verbouwing en voor nieuwe of weggebroken installaties die geen onderhoud zijn; een eigenaar die er geen voordeel van heeft, hoeft niet mee te betalen (art. 43 lid 7). Besluit de vergadering tot zo’n uitgave, dan stelt zij ook de extra voorschotbijdrage vast, en het werk begint pas als het geld in kas is (art. 43 lid 6).

Onderhoud valt níet onder die zware eis. Het bestuur beslist over onderhoud, maar heeft boven een bedrag dat de vergadering vaststelt eerst haar machtiging nodig (art. 43 lid 2). Een uitzondering voor begrotingsposten, zoals het Serviceflatreglement 1975 die kende, staat niet in het model van 1987.

Quorum niet gehaald: de tweede vergadering

Is het quorum niet gehaald, dan volgt een nieuwe vergadering, niet eerder dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. De oproeping vermeldt dat het een tweede vergadering is. Daar kan over dezelfde onderwerpen worden besloten, ongeacht hoeveel stemmen aanwezig zijn (art. 42 lid 5).

Voor een zwaar besluit is het model duidelijker dan MR 1983: ook in de tweede vergadering blijft 2/3 van de uitgebrachte stemmen nodig; alleen de opkomsteis van 2/3 vervalt (art. 43 lid 5). MR 1983 noemt in de tweede vergadering alleen dat de opkomst er niet toe doet.

Rekenvoorbeeld: drie besluiten in één serviceflat

Stel dat het huishoudelijk reglement de drempel voor uitgaven buiten het onderhoud op € 10.000 zet. De vergadering bespreekt drie voorstellen.

Verschil met MR 1983 en het Serviceflatreglement 1975

Wie de teksten artikel voor artikel naast elkaar legt, ziet dat het model van 1987 het gewone MR 1983 volgt en daar de serviceflatregels uit 1975 aan toevoegt, in nieuwe vorm. De belangrijkste verschillen:

Door de extra artikelen over de huishouding en de toelating loopt de nummering vanaf artikel 9 uit de pas met MR 1983. Het artikel over de zware besluiten (MR 1983 art. 38) is hier artikel 43, en het huishoudelijk reglement (MR 1983 art. 44) is hier artikel 51.

Bestuur, voorzitter en directeur

• Bestuur. Het bestuur bestaat uit één of meer administrateurs, die de vergadering voor onbepaalde tijd benoemt en altijd kan ontslaan. Zijn het er meer, dan kiezen zij een voorzitter van het bestuur (art. 46 lid 1 en 2). Ze besluiten bij meerderheid in een bestuursvergadering waarin alle administrateurs aanwezig of schriftelijk vertegenwoordigd zijn (art. 47 lid 1).
• Vertegenwoordiging. De voorzitter van het bestuur vertegenwoordigt de vereniging. Voor een rechtszaak en voor rechtshandelingen boven een bedrag uit het huishoudelijk reglement is de machtiging van de vergadering nodig; verweer voeren mag zonder (art. 47 lid 2 en 3).
• Spoed. Spoedeisende maatregelen mag het bestuur zonder opdracht nemen, maar boven een bedrag dat de vergadering vaststelt heeft het de machtiging van de voorzitter van de vergadering nodig (art. 47 lid 4).
• Voorzitter van de vergadering. De vergadering benoemt een voorzitter en een plaatsvervanger, al dan niet uit de eigenaars of hun huisgenoten. Is hij eigenaar of huisgenoot, dan geldt de benoeming voor onbepaalde tijd (art. 38 lid 5).
• Directeur. De dagelijkse huishouding kan bij een directeur liggen die het bestuur benoemt (art. 50). Hij is personeel, geen bestuur: besluiten over de vereniging blijven bij het bestuur en de vergadering.
• Openheid. Het bestuur geeft iedere eigenaar alle inlichtingen over de administratie en laat hem de boeken inzien (art. 47 lid 5). Het houdt een register van eigenaars en gebruikers bij (art. 48) en zet het geld op een rekening op naam van de vereniging (art. 49).

De vergadering: oproeping, volmacht en notulen

• Oproeping. Ten minste acht dagen vooraf, de dag van oproeping en van vergadering niet meegerekend, met de agenda en de plaats (art. 38 lid 6). Het bestuur roept op (art. 38 lid 4). Voor een voorstel tot wijziging van de akte geldt wettelijk een termijn van ten minste 15 dagen.
• Jaarvergadering. Binnen zes maanden na het boekjaar, voor de exploitatierekening; in die of een eerdere vergadering komt ook de begroting (art. 38 lid 2).
• Op verzoek van eigenaars. Eigenaars met het aantal stemmen dat de akte noemt, kunnen een vergadering vragen. Houdt het bestuur haar niet binnen een maand, dan mogen zij zelf oproepen (art. 38 lid 3 en 4).
• Wie mag erbij zijn. Iedere eigenaar, zelf of met een schriftelijke volmacht aan iemand anders, lid of geen lid. Ook huisgenoten van eigenaars, gebruikers en hun huisgenoten mogen aanwezig zijn. Anderen alleen met toestemming van de voorzitter (art. 41).
• Samen eigenaar. Hoort een appartementsrecht aan meer personen, dan stemmen zij via één van hen of een derde die zij schriftelijk aanwijzen. Worden zij het niet eens, dan kan de kantonrechter iemand aanwijzen (art. 40).
• Presentielijst. Wie aanwezig is, blijkt uit de presentielijst die vóór de aanvang wordt getekend (art. 38 lid 8).
• Notulen. Getekend door de voorzitter van de vergadering en vastgesteld in dezelfde of de volgende vergadering. Iedere eigenaar mag ze altijd inzien (art. 45).

Een aandachtspunt in een serviceflat: veel bewoners zijn op leeftijd en komen niet altijd naar de vergadering. Het quorum van de helft en de opkomst van 2/3 voor zware besluiten zijn dan lastig te halen. Een volmacht helpt, en de tweede vergadering biedt een uitweg zonder opkomsteis.

Overtredingen, boete en ontzegging

• Waarschuwing en boete. Bij een overtreding van de wet, het reglement of het huishoudelijk reglement stuurt het bestuur een aangetekende waarschuwing. Geeft de betrokkene daar binnen een maand geen gevolg aan, dan kan het bestuur, niet de vergadering, een boete opleggen tot het bedrag dat de akte noemt. De boete komt ten goede aan de vereniging (art. 34).
• Geen boete voor achterstand. Voor te laat betalen geldt de rente uit art. 6 lid 1, niet de boeteregeling.
• Ontzegging. Na een waarschuwing kan de vergadering een eigenaar het gebruik van zijn appartement, de gemeenschappelijke ruimten en het genot van de huishouding ontzeggen. Gronden zijn een overtreding, onbehoorlijk gedrag, ernstige verstoring van de rust, en het niet nakomen van financiële verplichtingen (art. 33 lid 1 en 2). Los daarvan kan de vergadering ook ontzeggen als een eigenaar bij zijn verzoek om toelating onjuiste gegevens gaf (art. 33 lid 2).
• Waarborgen. De eigenaar wordt minstens veertien dagen vooraf aangetekend opgeroepen en kan zich laten bijstaan. Het besluit vraagt 2/3 van de uitgebrachte stemmen bij een opkomst van 2/3, gaat ook naar de hypotheekhouder en wordt pas na een maand uitgevoerd. Stapt de eigenaar naar de rechter, dan schorst dat de uitvoering, tenzij de rechter anders bepaalt (art. 33 lid 3 tot en met 6).

Geld: reservefonds en verzekering

• Onderhoud in de rekening. De exploitatierekening bevat elk jaar een evenredig deel van het onderhoud dat meer jaren beslaat, met de noodzakelijke vernieuwingen (art. 4 lid 1).
• Reservefonds. In het model “kan” de vergadering een reservefonds vormen (art. 37 lid 1). De wet gaat voor: een VvE heeft een reservefonds, en sinds 2018 (met uitstel tot 2021 voor een VvE die toen nog niets reserveerde) reserveert zij jaarlijks minstens het bedrag uit een vastgesteld MJOP, of ten minste 0,5% van de herbouwwaarde (art. 5:126 BW).
• Vier ogen. Over het reservefonds beschikken de voorzitter van de vergadering en één door de vergadering aangewezen eigenaar samen, en alleen met machtiging van de vergadering (art. 37 lid 3).
• Verzekering. Het bestuur verzekert het gebouw tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade, voor de herbouwwaarde, en sluit een aansprakelijkheidsverzekering (art. 8 lid 1 en 2). Ook de inventaris van de gemeenschappelijke ruimten wordt verzekerd (art. 9). Een uitkering boven ƒ 2.500 (€ 1.134,45) volgt de wijze die de vergadering bepaalt (art. 8 lid 5).

Wat de wet van vandaag eraan verandert

De huishouding afbouwen of overstappen

Wil een serviceflat stoppen met de gemeenschappelijke huishouding, of overstappen naar een gewoon modelreglement zoals MR 2017? Dat is een wijziging van de splitsingsakte, want de diensten staan in artikel 35 van de akte. De vergadering besluit met ten minste 4/5 van alle stemmen, na een oproeping van minstens 15 dagen, en de notaris legt het vast in een akte die bij het Kadaster wordt ingeschreven (art. 5:139 BW). Ook de hypotheekhouders moeten toestemmen (art. 5:139 lid 3 BW); weigert iemand zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen (art. 5:140 BW).

Denk daarbij ook aan wat buiten de akte doorloopt: de dienstenovereenkomsten met eigenaars en gebruikers, contracten met leveranciers en de arbeidsovereenkomsten van eventueel personeel. Bespreek met de notaris welke afwijkingen uit uw akte u wilt houden, zoals de stemverdeling, en zet guldenbedragen meteen om naar euro’s.

Zo ondersteunt 12VvE een serviceflat met het Modelreglement 1987

12VvE kent het Modelreglement Serviceflats 1987 als apart model en neemt de regels ervan over met het artikel erbij. Wat het model openlaat, legt u één keer vast: het bedrag voor uitgaven buiten het onderhoud uit uw huishoudelijk reglement, de stemverdeling uit uw akte en het bedrag waarboven het bestuur machtiging nodig heeft. Dit artikel helpt daarbij.

Welke meerderheid vraagt een stalling voor scootmobielen, en wat als uw akte afwijkt?

Neem het rekenvoorbeeld: het huishoudelijk reglement zet de drempel voor uitgaven buiten het onderhoud op € 10.000, en het bestuur stelt een nieuwe stalling met laadpunten voor scootmobielen voor, voor € 18.000. Het stemformulier vraagt of het om onderhoud of een verbetering gaat; een nieuwe stalling is een verbetering. Zo stelt 12VvE de stemming voor, eerst volgens het model en daaronder met een akte die 3/4 voorschrijft:

Volgens het model vraagt de stalling 2/3, met een opkomst van 2/3 (art. 43 lid 5 en 7). Houdt uw akte de 3/4 van MR 1983 aan, dan rekent 12VvE met 3/4. De regel krijgt de status “Afwijking van het model”, met het artikel en de zin uit de akte als bewijs. De drempel staat erbij als “Door de ALV vastgesteld”: de vergadering stelt het huishoudelijk reglement vast.

Wat 12VvE verder voor u regelt

• Herkennen uit de akte. Upload uw splitsingsakte. 12VvE herkent het model aan de datum van de modelakte, 21 augustus 1987. Deel en nummer van alle veertien kantoren dienen als controle; wijken ze af, dan gaat de app uit van de datum.
• Regelregister. De regels van het model staan klaar met het artikel als bron: 2/3 en een opkomst van 2/3 voor zware besluiten, een quorum van de helft, acht dagen oproeping en een tweede vergadering na twee tot zes weken. De drempel uit het huishoudelijk reglement legt u vast als besluit van de vergadering.
• Niets geraden. Staat de meerderheid, de opkomst of het quorum op “Nog invullen”, dan zet 12VvE geen stemming klaar. Zo stemt uw VvE nooit met een meerderheid die de app heeft geraden.
• Tweede vergadering. Is het quorum niet gehaald, dan houdt u het punt aan en plant u een tweede vergadering. Voor een zwaar besluit vervalt daar de opkomsteis en blijft de meerderheid staan, zoals art. 43 lid 5 voorschrijft.
• Oproeping. Wie een vergadering plant, krijgt een controle op de termijn van acht dagen (art. 38 lid 6); bij een voorstel tot wijziging van de akte rekent de app met de wettelijke 15 dagen.
• Live vergaderen. De presentielijst telt de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen, met volmachten. Uitslagen en notulen blijven bewaard.
• Huurders. Een huurder met een account leest in 12VvE het reglement en de huisregels. Dat helpt het bestuur gebruikers op de hoogte te houden van wijzigingen (art. 26 lid 4).

Wat 12VvE niet doet: de app kent geen aparte procedure voor de toelating van nieuwe bewoners, geen administratie van dienstenovereenkomsten of maaltijden en geen module voor personeel. Betalingen worden door twee bestuurders geaccordeerd, of bij één bestuurder samen met een aangewezen eigenaar als u dat instelt; dat is iets anders dan de beschikking over het reservefonds door de voorzitter en een aangewezen eigenaar uit art. 37 lid 3, die u zelf blijft regelen. Wilt u eerst weten welk model uw VvE heeft? Lees dan het pijlerartikel Welk modelreglement geldt voor uw VvE?.

Veelgestelde vragen

Wat is het Modelreglement Serviceflats 1987?

Het is het KNB-modelreglement voor een appartementengebouw met een gemeenschappelijke huishouding, vastgesteld bij akte van 21 augustus 1987 voor notaris mr H.M. Sasse te Arnhem en op 2 november 1987 bij alle Kadasterkantoren ingeschreven. Verwijst uw splitsingsakte ernaar, dan is het het reglement van uw VvE, met de afwijkingen uit de akte.

Wat is het verschil met het Serviceflatreglement 1975?

Beide vragen 2/3 van de uitgebrachte stemmen voor zware besluiten. Onder het model van 1987 beslist het bestuur over elke nieuwe bewoner (art. 29 en 31) en legt het bestuur een boete op (art. 34). Onder het Serviceflatreglement 1975 doet de vergadering dat, en is toelating alleen nodig als de akte de annex van toepassing verklaart. Ook mag het bestuur in 1987 uit één administrateur bestaan; in 1975 zijn het er ten minste drie.

Wat is een serviceflat?

Een gebouw met appartementsrechten waarin de vereniging van eigenaars naast het beheer ook diensten levert, zoals een warme maaltijd, huishoudelijke hulp, logeerkamers en verwarming. Welke diensten precies, staat in artikel 35 lid 4 van de splitsingsakte. Vaak is het gebouw bedoeld voor ouderen.

Hoe weet ik of het Modelreglement 1987 voor mijn serviceflat geldt?

Zoek in de splitsingsakte de zin die het reglement van toepassing verklaart. Noemt die de akte van 21 augustus 1987, dan geldt dit model. Het deel en nummer controleert dat, bijvoorbeeld deel 8902 nummer 1 in Amsterdam of deel 9754 nummer 1 in Rotterdam.

Wat zijn de maandelijkse kosten van een serviceflat?

Dat verschilt per gebouw. Onder het model van 1987 betaalt iedere eigenaar maandelijks een voorschot op zijn aandeel in de begroting, naar zijn breukdeel. Daarin zitten ook de kosten van de gemeenschappelijke huishouding en de verwarming (art. 3 en 5). Alleen wat het model “tegen vergoeding” noemt, zoals een logeerkamer, betaalt u apart.

Moet ik servicekosten betalen als de serviceflat leeg staat?

Ja. De bijdrage volgt het breukdeel uit de akte, niet het gebruik van de diensten. Het model kent geen korting voor een appartement dat leeg staat, ook niet na een overlijden. Erfgenamen zijn samen hoofdelijk aansprakelijk zolang zij het appartementsrecht samen hebben (art. 7).

Heb ik toestemming nodig om in een serviceflat te gaan wonen?

Ja. Een eigenaar, koper, erfgenaam of huurder heeft vooraf toestemming van het bestuur nodig (art. 29 en 31). Het bestuur hoort u binnen veertien dagen en beslist daarna binnen acht dagen. Weigeren mag alleen als van de andere bewoners niet kan worden verlangd dat zij u opnemen. Tegen een weigering kunt u binnen veertien dagen in beroep bij de vergadering.

Waar let het bestuur op bij de toelating?

Vooral op de gezondheid en de solvabiliteit. Het bestuur kan een verklaring vragen van een arts die het aanwijst (niet uw eigen huisarts) en van een accountant, op uw kosten (art. 29 lid 5). Gezondheidsgegevens zijn bijzondere persoonsgegevens; het bestuur moet daar zorgvuldig mee omgaan.

Kan ik een serviceflat verkopen of verhuren?

Ja. Wil de koper er zelf wonen, dan vraagt hij toestemming van het bestuur; dat kan al vóór de levering (art. 29 lid 2). Verhuren kan ook, met toestemming van het bestuur; de huurder sluit een dienstenovereenkomst en betaalt daarvoor een vergoeding die op dezelfde manier wordt berekend als voor een eigenaar (art. 12 lid 3 en art. 31).

Welke meerderheid geldt voor een grote uitgave in een serviceflat?

Voor een uitgave buiten het onderhoud boven het bedrag uit het huishoudelijk reglement: 2/3 van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin 2/3 van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is (art. 43 lid 5). Gewoon onderhoud vraagt een gewone meerderheid; het bestuur heeft boven een vastgesteld bedrag wel de machtiging van de vergadering nodig (art. 43 lid 2).

Wat gebeurt er als het quorum niet wordt gehaald?

Dan volgt een tweede vergadering, niet eerder dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. Daar telt de opkomst niet meer. Voor een zwaar besluit blijft 2/3 van de uitgebrachte stemmen nodig (art. 42 lid 5 en art. 43 lid 5).

Mogen huurders en huisgenoten naar de vergadering?

Ja. Huisgenoten van eigenaars, gebruikers en hun huisgenoten mogen aanwezig zijn, maar alleen eigenaars stemmen (art. 41). Een eigenaar kan iemand schriftelijk machtigen om voor hem te stemmen, lid of geen lid.

Wie legt in een serviceflat een boete op?

Het bestuur. Na een aangetekende waarschuwing en een maand zonder verbetering kan het bestuur een boete opleggen tot het bedrag uit de akte (art. 34). Onder MR 1983 beslist de vergadering daarover. Voor een betalingsachterstand geldt de rente, geen boete.

Kan een serviceflat stoppen met de gemeenschappelijke huishouding?

Alleen met een wijziging van de splitsingsakte: een besluit met ten minste 4/5 van alle stemmen, na een oproeping van minstens 15 dagen, en daarna een notariële akte (art. 5:139 BW). Denk ook aan de lopende dienstenovereenkomsten, contracten en eventueel personeel.

Bronnen

• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van een service-flatgebouw 1987 (modeltekst, versie 21-08-1987)
• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1983 (modeltekst)
• KNB, Reglement van splitsing van de eigendom van een service-flatgebouw 1975 (modeltekst)
• Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:795
• Burgerlijk Wetboek Boek 5 (art. 5:106–5:147)
• Wet verbetering functioneren VvE’s, Stb. 2017, 241
• Wet digitale algemene vergadering, Stb. 2026, 161
• Kadaster, kopie akte

Indicatie op basis van de modeltekst van het Modelreglement Serviceflats 1987. Afwijkende bepalingen en bedragen in uw splitsingsakte, met de diensten van artikel 35 lid 4, gaan altijd voor, en dwingende wetsregels gaan voor op allebei. Twijfelt u, kies dan de zwaardere meerderheid. Dit artikel is geen juridisch advies.