Ondersplitsingsreglement 2018: hoe een onder-VvE stemt in de hoofd-VvE, en wie wat betaalt

Juridisch · 23 min lezen · bijgewerkt 2026-11-01

Woont u in een appartement boven winkels, in een blok van een woningcorporatie of in een complex met een aparte parkeergarage, dan is de kans groot dat er twee VvE’s zijn: een hoofd-VvE voor het hele gebouw en een onder-VvE voor uw deel. Verwijst uw akte van ondersplitsing naar het reglement van 6 juni 2018, dan regelt dit model hoe die twee samenwerken. Dit artikel zet per artikel op een rij hoe de onder-VvE vergadert en stemt, hoe haar stemmen in de hoofd-VvE terechtkomen, wie welke kosten betaalt en waar de wet van vandaag voorgaat.

De volledige modeltekst van 6 juni 2018 staat als pdf op notaris.nl: Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten 2018 (pdf).

Wat is ondersplitsing?

Een appartementsrecht kan zelf weer worden gesplitst in appartementsrechten. Dat heet ondersplitsing (art. 5:106 lid 3 BW). De eigenaar van het recht mag dat doen, tenzij de akte van splitsing het anders bepaalt. Zo ontstaat bijvoorbeeld uit één recht “woongedeelte” een reeks appartementen, of uit één recht “parkeergarage” een reeks parkeerplaatsen.

Bij elke splitsing hoort een vereniging van eigenaars. U krijgt dus twee lagen. De hoofd-VvE (in het model: de Hoofdvereniging) is opgericht bij de akte van hoofdsplitsing en beheert het gebouw als geheel. De onder-VvE is opgericht bij de akte van ondersplitsing en beheert het deel van het gebouw waar het gesplitste recht op ziet, zonder de privégedeelten van de eigenaars (art. 46.3). Als ondereigenaar bent u lid van de onder-VvE. In de hoofd-VvE spreekt de onder-VvE voor u (art. 46.7).

Geldt het Ondersplitsingsreglement 2018 voor uw VvE?

Kijk in de akte van ondersplitsing, niet in de akte van hoofdsplitsing. Zoek de zin die het reglement van toepassing verklaart. Noemt die de akte van 6 juni 2018, in woorden “zes juni tweeduizend achttien”, verleden voor mr H.M. Kolster in Rotterdam, dan geldt dit model. Anders dan bij de oudere modellen is er geen lijst per Kadasterkantoor: u zoekt naar één deel en nummer.

Noemt de akte van ondersplitsing de akte van 19 december 2017, dan heeft de notaris het gewone Modelreglement 2017 gebruikt, zonder de koppelingen met de hoofd-VvE die dit artikel beschrijft. Heeft u de akte niet, dan vraagt u een kopie op bij het Kadaster.

Welk reglement heeft de hoofd-VvE?

Het Ondersplitsingsreglement 2018 is geschreven naast het Modelreglement 2017. Het verwijst naar “artikel 19”, “41.8” en “45.5” van het reglement van de hoofdsplitsing, en die nummers kloppen alleen bij MR 2017. Gebruikt de hoofd-VvE een ouder model, bijvoorbeeld MR 1992, dan staan haar regels op andere plekken en gelden haar eigen termijnen. Lees in dat geval beide aktes naast elkaar.

Twee varianten achterin

• Annex 1. Voor woongebouwen waar het gebruik van een appartement toestemming van het bestuur vraagt, ook voor huisgenoten en huurders. Een weigering mag alleen als van de andere bewoners redelijkerwijs niet kan worden verlangd dat zij de gegadigde opnemen; beroep gaat naar de vergadering (Annex 1, art. 36 en 36c). De annex geldt alleen als de akte haar van toepassing verklaart.
• Annex 2. Een andere regeling voor harde vloeren in een nieuw gebouw: een zwevende vloer die voldoet aan het bouwbesluit, met een geluidsonderzoek als een buur dat vraagt, op kosten van wie ongelijk heeft (Annex 2, art. 28).

Twee VvE’s: wie doet wat?

Het model knipt het beheer in tweeën. Wat de akte van hoofdsplitsing voor rekening van de hoofd-VvE brengt, regelt en betaalt de hoofd-VvE. Wat overblijft binnen het gesplitste recht, is van de onder-VvE (art. 11.1 en 56.1).

Het bestuur van de onder-VvE moet de hoofd-VvE tijdig op de hoogte houden van alles wat haar aangaat (art. 57.12). Een waarschuwing of ontzegging van het gebruik meldt het ook aan het bestuur van de hoofd-VvE (art. 41.5).

Zo stemt de onder-VvE in de hoofd-VvE

De wet zegt dat de stemmen van het gesplitste recht na ondersplitsing toekomen aan de ondereigenaars. Het bestuur van de onder-VvE brengt ze uit in de vergadering van de hoofd-VvE, en hoeft dat niet eensluidend te doen. De ondereigenaars mogen de hoofdvergadering bijwonen (art. 5:127 lid 3 BW). Het Ondersplitsingsreglement 2018 maakt daar een vaste werkwijze van:

1. De hoofd-VvE roept op. Onder MR 2017 gelden bij ondersplitsing verdubbelde termijnen in de hoofd-VvE: ten minste 30 dagen in plaats van 15 (art. 50.2 MR 2017). Zo heeft de onder-VvE tijd om eerst zelf te vergaderen.
2. De onder-VvE vergadert eerst. Het bestuur roept de eigen vergadering bijeen, zo dat die plaatsvindt vóór de datum van de hoofdvergadering (art. 49.2). De agenda bevat ook de punten van de hoofdvergadering (art. 50.2).
3. Elk punt komt in stemming. Elk agendapunt waarover de hoofd-VvE stemt, wordt ook in de onder-VvE in stemming gebracht (art. 51.3).
4. De verhouding gaat mee. Heeft het gesplitste recht meer dan één stem in de hoofd-VvE, dan brengt het bestuur die stemmen uit in de verhouding die in de onder-VvE bleek. Besluit de onder-VvE met 2/3 van de uitgebrachte stemmen ze eensluidend uit te brengen, dan gaan alle stemmen dezelfde kant op (art. 51.3).
5. Het bestuur stemt. Het bestuur brengt de stemmen uit en mag daarvoor één van zijn leden aanwijzen (art. 57.11). Onder MR 2017 mogen de ondereigenaars de vergadering bijwonen, maar voert alleen dat bestuur het woord (art. 51.4 MR 2017).

Heeft het gesplitste recht in de hoofd-VvE maar één stem, dan valt er niets te verdelen. Onder MR 2017 kan de hoofdvergadering daarom het aantal stemmen vermenigvuldigen, zolang de onderlinge verhouding tussen de eigenaars gelijk blijft (art. 51.2 MR 2017).

Komt de verhouding niet uit op hele stemmen, bijvoorbeeld 7 voor en 4 tegen bij 30 stemmen? Het model zegt niet hoe u afrondt. Leg een vaste afrondingsregel vast in het huishoudelijk reglement, en zet in de notulen hoe het bestuur heeft gestemd.

Dagen zijn volle dagen: de dag van de oproeping en de vergaderdag tellen niet mee (art. 50.2). Krijgt de onder-VvE de oproeping van de hoofd-VvE 30 dagen vooraf, dan heeft zij dus ongeveer twee weken om haar eigen oproeping van 15 dagen te versturen.

Besluiten binnen de onder-VvE

Voor de eigen besluiten van de onder-VvE gelden dezelfde regels als in MR 2017: het Ondersplitsingsreglement 2018 neemt ze woordelijk over, met de koppelingen naar de hoofd-VvE erbij. Het aantal stemmen per appartementsrecht en het totaal staan in de akte van ondersplitsing (art. 51.2).

• Gewoon besluit. Meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Blanco, ongeldige stemmen en onthoudingen tellen niet mee. Er is geen quorum (art. 54.1).
• Staking. Staken de stemmen over een zaak, dan is het voorstel verworpen. Bij een verkiezing wordt herstemd en beslist zo nodig het lot (art. 54.2).
• Zonder vergadering. Een voorstel waarmee alle stemgerechtigden schriftelijk, per e-mail of via het gekozen elektronische middel instemmen, staat gelijk aan een besluit (art. 54.3).
• Zwaar besluit. 2/3 van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin 2/3 van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is (art. 56.5). Lukt dat niet, dan volgt binnen 15 dagen tot 6 weken een tweede vergadering, waar 2/3 genoeg is ongeacht de opkomst (art. 56.6).
• Groepsbesluiten. Betalen alleen bepaalde eigenaars voor een deel, dan kan de vergadering besluiten dat zij daar alleen over beslissen. Onderwerpen, bedragen en stemmen staan dan in het huishoudelijk reglement (art. 56.1 onder b).

Dubbele toestemming

Wat een onder-VvE echt anders maakt dan een gewone VvE: voor veel toestemmingen moet eerst de hoofd-VvE ja zeggen. Een uitbouw, een verandering aan de gevel of de constructie, een afwijkend gebruik van een appartement, kortdurende verhuur, een open haard of iets in de tuin kan de onder-VvE pas toestaan na vooraf verkregen goedkeuring van de hoofd-VvE (art. 26, 27.3 en 34). Plan zo’n verzoek dus voor twee vergaderingen.

Geld: wie betaalt wat?

Wat voor het gesplitste recht aan de hoofd-VvE verschuldigd is, telt in de onder-VvE als gewone kosten: de bijdragen onder het reglement van de hoofdsplitsing en de kosten uit besluiten van de hoofdvergadering (art. 10.2 onder l en m). De eigenaars dragen die kosten naar hun breukdeel in de akte van ondersplitsing (art. 10.1). Ze staan dus op de begroting van de onder-VvE, net als haar eigen onderhoud.

• Begroting en voorschot. De vergadering stelt de begroting vast. Elke eigenaar betaalt maandelijks vooruit 1/12 van zijn aandeel en mag dat niet verrekenen met een vordering op de vereniging (art. 15.2 en 15.3).
• Eigen reservefonds. De onder-VvE houdt een eigen reservefonds aan, naast dat van de hoofd-VvE (art. 14.1). De reservering is minstens het bedrag uit een vastgesteld MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde. Beide gaan alleen over de onderdelen waarvan de kosten voor rekening van de eigenaars van de onder-VvE komen (art. 14.2 en 14.3), niet over het hele gebouw.
• Rekening en vier ogen. Het reservefonds staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Betalingen eruit doen twee personen samen, die de vergadering aanwijst, na een besluit van de vergadering (art. 47.3 en 47.5). Opheffen kan alleen met het opheffen van de splitsing (art. 47.6).
• Te laat betalen. Na een maand is de eigenaar zonder aanmaning in verzuim en betaalt hij de wettelijke rente, minimaal € 10 (art. 17.1). Na zes maanden wordt een onbetaalde definitieve bijdrage omgeslagen over de andere eigenaars, met behoud van verhaal (art. 17.2). Incassokosten zijn voor de wanbetaler (art. 17.3).
• Verkoop. Koper en verkoper zijn samen aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar, de koper alleen tot het bedrag in de verklaring van het bestuur aan de notaris (art. 42.2 en 42.3). De nieuwe eigenaar meldt zich bij het bestuur, dat de hoofd-VvE inlicht.
• Schade-uitkering. Een uitkering van de opstalverzekering boven 1% van de verzekerde waarde gaat naar een aparte rekening voor herstel (art. 19.4). Herstel of herbouw besluit de vergadering in overleg met de hoofd-VvE (art. 19.6).

Onder MR 2017 zijn de ondereigenaars in de hoofd-VvE niet hoofdelijk aansprakelijk voor elkaars deel: de rechten en plichten van het gesplitste recht gelden als die van de ondereigenaars samen (art. 18.1 en 18.2 MR 2017). In de praktijk int de onder-VvE de bijdragen en betaalt zij de hoofd-VvE.

Vergadering, bestuur en volmacht

• Jaarvergadering. Binnen zes maanden na het boekjaar, met jaarrekening en jaarverslag. De vergadering kan die termijn verlengen (art. 49.1).
• Op verzoek. Stemgerechtigden met samen 10% van de stemmen kunnen een vergadering vragen. Is die niet binnen 21 dagen gehouden, dan mogen zij haar zelf bijeenroepen (art. 49.2 en 49.3).
• Oproeping. Schriftelijk of per e-mail naar het opgegeven adres, ten minste 15 dagen vooraf, met de agenda en de vergaderstukken (art. 50.2).
• Volmacht. Schriftelijk of per e-mail, aan een lid of iemand anders. Een bestuurder mag geen gevolmachtigde zijn. Een jurist of accountant mag meekomen en het woord voeren (art. 53.1).
• Elektronisch stemmen. Via een middel dat de vergadering kiest, als de eigenaar daarmee kan worden herkend en de vergadering kan volgen. Een stem die vanaf de dertigste dag vooraf via dat middel is uitgebracht, telt als een stem in de vergadering (art. 53.2).
• Notulen. Binnen twee weken na de vergadering gaan de notulen of de concept-notulen naar iedere eigenaar. De voorzitter en het bestuur tekenen ze (art. 50.4 en 50.5).
• Bestuur. Een oneven aantal bestuurders. Voor een rechtszaak of een rechtshandeling boven € 5.000 is machtiging van de vergadering nodig, niet voor een incassoprocedure of verweer (art. 57.1 en 57.5).
• Inzage. Iedere eigenaar mag de administratie inzien, ook via een besloten website van de vereniging (art. 58).

Wonen, verhuren en huisregels

• Twee stel regels. U leeft het reglement en het huishoudelijk reglement van de onder-VvE na, en ook die van de hoofd-VvE (art. 2.1 en 36.3).
• Verhuur. Een huurder tekent een verklaring dat hij de regels van beide VvE’s naleeft, of die verklaring staat in het huurcontract (art. 37). Het bestuur kan verlangen dat hij borg staat voor de bijdragen, tot de geschatte maandhuur (art. 38).
• Kortdurende verhuur. Verhuur voor recreatie, zoals per nacht, en verhuur tijdens afwezigheid korter dan zes maanden zijn verboden, tenzij de akte het toestaat of de vergadering met 2/3 toestemming geeft na goedkeuring van de hoofd-VvE (art. 27.2 onder b en 27.3).
• Laadpaal. Een eigenaar van een parkeerplaats of garage mag zonder toestemming een laadpunt laten aanleggen, door een erkende installateur, met een tussenmeter als het laadpunt op de gemeenschappelijke stroom zit, en na toestemming van de verzekeraar (art. 28.3).
• Scootmobiel. Wie afhankelijk is van een scootmobiel en thuis geen plek heeft, mag hem in een gemeenschappelijke ruimte stallen. De plek vraagt toestemming van de vergadering. Zij mag alleen weigeren als de vereniging een redelijk alternatief kan aanwijzen, en moet weigeren als de veiligheid van anderen dat vraagt (art. 23.4).
• Harde vloer. Alleen met een vloer die het contactgeluid met meer dan 10 decibel verbetert, tenzij het huishoudelijk reglement of de vergadering andere normen stelt (art. 28.1).
• Boete. Na een aangetekende waarschuwing en een maand zonder verbetering kan het bestuur een boete opleggen: zonder ander besluit ten hoogste € 500, of € 150 per dag tot € 5.000 (art. 45.2). Voor te laat betalen geldt de rente, niet de boete (art. 17.1).

Wat het Ondersplitsingsreglement 2018 toevoegt aan MR 2017

Wie de twee teksten woord voor woord vergelijkt, ziet dat artikel 1 tot en met 67 dezelfde nummers en grotendeels dezelfde zinnen hebben. Wat u over quorum, 2/3-meerderheid, MJOP en volmacht onder MR 2017 leest, geldt dus ook hier. De verschillen gaan allemaal over de band met de hoofd-VvE:

Het oudere Ondersplitsingsreglement 2006 kende dezelfde voorvergadering en dezelfde verdeling van de stemmen, met 2/3 voor een blokstem (OSR 2006 art. 45 en 47). Het riep op met ten minste tien dagen en volgde verder MR 2006. Het model van 2018 brengt de onder-VvE op het niveau van MR 2017: oproeping per e-mail, elektronisch stemmen en een geïndexeerde drempel van € 5.000.

Wat de wet van vandaag eraan verandert

De akte en het model gelden voor zover de wet niets anders dwingend voorschrijft (art. 70 lid 1). Voor een onder-VvE met dit model zijn dit de belangrijkste punten:

Let vooral op de oproeping bij een aktewijziging. Het model noemt veertien dagen, maar de wet vraagt er ten minste vijftien. Houd dus vijftien dagen aan, en voeg de tekst van de wijziging bij de oproeping (art. 65.3).

Zo ondersteunt 12VvE een onder-VvE met het Ondersplitsingsreglement 2018

12VvE kent het Ondersplitsingsreglement 2018 als apart model. Het erft de stemregels van MR 2017 en voegt de regels voor ondersplitsing toe. U hoeft de regels niet zelf over te nemen: de app leest ze uit uw akte en vraagt u te bevestigen wat zij herkent; een zin die zij niet herkent, wijst het bestuur zelf toe.

Welke meerderheid vraagt een nieuwe installatie in de onder-VvE, en wat als uw akte afwijkt?

Neem een onder-VvE met de woningen in een gemengd complex. Het bestuur stelt een videofoon voor alle woningen voor, voor € 12.000. Die staat niet in het MJOP. Het stemformulier vraagt of het om onderhoud of een verbetering gaat; een nieuwe installatie is een verbetering. Zo stelt 12VvE de stemming voor, eerst volgens het model en daaronder met een akte van ondersplitsing die 3/4 voorschrijft:

Het Ondersplitsingsreglement 2018 heeft dezelfde stemregels als MR 2017: een nieuwe installatie buiten het MJOP vraagt 2/3 (onder j), en het bedrag ligt boven de € 5.000 (onder i). 12VvE zet dat in de herkomst: “MR 2017 art. 56.5 onder j via OSR 2018”. Schrijft de akte van ondersplitsing 3/4 voor, dan rekent 12VvE met 3/4, met de status “Afwijking van het model” en het artikel en de zin uit de akte als bewijs.

Wat 12VvE verder voor u regelt

• Herkennen uit de akte. Upload uw akte van ondersplitsing. 12VvE herkent het model aan de datum van 6 juni 2018 en aan deel 73341 nummer 90, en zet uw VvE dan als onder-VvE neer. Wijzigingsaktes kiest u tegelijk mee; 12VvE zet ze op datum en leest elke akte apart.
• Hoofd-VvE koppelen. Staat de hoofd-VvE ook in 12VvE en bent u daar lid, dan koppelt u haar. De onder-VvE leest dan de kernregels van de hoofd-VvE, alleen om te lezen; de hoofd-VvE ziet haar onder-VvE’s met index en breukdeel. Staat zij er niet in, dan vult u haar naam in.
• Regelregister. Elke stemregel krijgt een status en een bron, zoals “Volgens model” met het artikel. Bij een onder-VvE komt een eigen groep regels: de stemwijze in de hoofd-VvE (in verhouding, tenzij 2/3 een blok kiest), de voorvergadering en het eigen reservefonds.
• Stemadvies. Bij een nieuw voorstel geeft het stemformulier de meerderheid met de reden en het artikel: een gewone meerderheid zonder quorum, of 2/3 met een opkomst van 2/3 boven de drempel van € 5.000.
• Oproeping en draaiboek. Wie een ALV plant, krijgt een controle op de oproepingstermijn uit het regelregister, en op de wettelijke 15 dagen bij een voorstel tot wijziging van de akte. Het draaiboek noemt ook het aandragen van agendapunten tot zeven dagen vooraf en de notulen binnen twee weken.
• Live vergaderen. De presentielijst telt de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen, met volmachten per e-mail. De app accepteert geen bestuurder als gevolmachtigde, in lijn met art. 53.1.
• Uitslag voor de hoofdvergadering. De uitslag per agendapunt, met stemmen voor en tegen, blijft bewaard in de notulen en de besluitenlijst. Daarmee brengt het bestuur de stemverhouding over naar de hoofd-VvE; het omrekenen naar de stemmen van het gesplitste recht doet het bestuur zelf. In de hoofd-VvE vult het bestuur de verdeling in één vakje in, en 12VvE rekent de uitslag van de eigen vergadering om naar hele stemmen.
• Geld met vier ogen. Betalingen worden door twee bestuurders geaccordeerd, of bij één bestuurder samen met een aangewezen eigenaar als u dat instelt, in de geest van art. 47.5. Het reservefonds rekent met het wettelijke minimum uit het MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.

Wilt u eerst weten welk model uw VvE heeft? Lees dan het pijlerartikel Welk modelreglement geldt voor uw VvE?, dat alle versies naast elkaar zet.

Veelgestelde vragen

Wat is ondersplitsing bij een VvE?

Bij ondersplitsing wordt één appartementsrecht opnieuw gesplitst in appartementsrechten (art. 5:106 lid 3 BW). Daarbij ontstaat een tweede vereniging van eigenaars: de onder-VvE. De eigenaars van de nieuwe rechten zijn lid van de onder-VvE. De stemmen van het gesplitste recht in de hoofd-VvE komen hun samen toe; het bestuur van de onder-VvE brengt ze uit (art. 5:127 lid 3 BW).

Wat is het verschil tussen hoofdsplitsing en ondersplitsing?

De hoofdsplitsing splitst het hele gebouw en richt de hoofd-VvE op. De ondersplitsing splitst één van die rechten verder en richt de onder-VvE op. De hoofd-VvE beheert het gebouw als geheel, de onder-VvE het deel binnen het gesplitste recht. Bij strijd gaan de akte en de regels van de hoofdsplitsing voor.

Wat is het Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten 2018?

Het standaardreglement van de notarissen voor een onder-VvE, vastgesteld bij akte van 6 juni 2018 voor mr H.M. Kolster in Rotterdam en op 7 juni 2018 ingeschreven in deel 73341 nummer 90. Het is gebouwd op het Modelreglement 2017 en voegt de regels toe voor de band met de hoofd-VvE.

Waar vind ik het Ondersplitsingsreglement 2018 als pdf?

De KNB publiceert de modeltekst op notaris.nl: ondersplitsingsreglement-2018.pdf. Uw eigen akte van ondersplitsing, met de afwijkingen en bedragen die voor uw VvE gelden, vraagt u op bij het Kadaster.

Bestaat er een modelreglement 2018 voor een gewone VvE?

Nee. Het gewone model van die tijd is het Modelreglement 2017, van 19 december 2017. Het model uit 2018 is het reglement voor ondersplitsing. Staat in uw akte “2018”, kijk dan of het om een akte van ondersplitsing gaat.

Hoe stemt een onder-VvE in de hoofd-VvE?

De onder-VvE vergadert eerst zelf over elk punt waarover de hoofd-VvE stemt. Haar bestuur brengt de stemmen van het gesplitste recht daarna uit in dezelfde verhouding als de uitslag, tenzij de onder-VvE met 2/3 van de uitgebrachte stemmen kiest voor één blok (art. 51.3 en 57.11).

Mag ik als ondereigenaar naar de vergadering van de hoofd-VvE?

Ja, de wet geeft ondereigenaars toegang (art. 5:127 lid 3 BW). Stemmen doet u daar niet zelf: het bestuur van de onder-VvE brengt de stemmen uit. Onder MR 2017 voert ook alleen dat bestuur het woord (art. 51.4 MR 2017). Uw invloed loopt via de vergadering van de onder-VvE.

Wanneer moet de onder-VvE vergaderen?

Zodra de hoofd-VvE een vergadering bijeenroept, moet het bestuur van de onder-VvE een eigen vergadering beleggen die plaatsvindt vóór de hoofdvergadering, met de agendapunten van de hoofd-VvE erbij (art. 49.2 en 50.2). De oproeping daarvoor is ten minste 15 dagen.

Wat is de bijdrage hoofdsplitsing en wie betaalt die?

Dat is wat voor het gesplitste recht aan de hoofd-VvE verschuldigd is. In de onder-VvE is het een gewone kostenpost op de begroting (art. 10.2 onder l). De ondereigenaars dragen die kosten naar hun breukdeel in de akte van ondersplitsing (art. 10.1).

Heeft een onder-VvE een eigen reservefonds?

Ja. De onder-VvE houdt een eigen reservefonds aan, naast dat van de hoofd-VvE (art. 14.1). Het MJOP en de 0,5%-regel gaan dan alleen over de onderdelen waarvan de kosten voor rekening van de eigenaars van de onder-VvE komen (art. 14.2 en 14.3).

Is toestemming van de VvE nodig voor ondersplitsing?

De wet zegt dat een eigenaar zijn appartementsrecht mag ondersplitsen, tenzij de akte van splitsing het anders bepaalt (art. 5:106 lid 3 BW). Kijk dus in de akte van hoofdsplitsing of daar een verbod of een toestemmingseis staat. Geldt voor de hoofdsplitsing het Modelreglement 2017, dan meldt de eigenaar de ondersplitsing binnen veertien dagen aan het bestuur van de hoofd-VvE (MR 2017 art. 18.3). De ondersplitsing zelf gaat via een notariële akte.

Welke meerderheid is nodig voor een grote uitgave in de onder-VvE?

Voor een verplichting boven € 5.000 (jaarlijks geïndexeerd), een uitgave buiten het gewone onderhoud of een verbouwing buiten het MJOP: 2/3 van de uitgebrachte stemmen, met 2/3 van alle stemmen aanwezig (art. 56.5). Lukt de opkomst niet, dan beslist een tweede vergadering met 2/3, ongeacht de opkomst (art. 56.6).

Mag ik mijn appartement verhuren onder het Ondersplitsingsreglement 2018?

Gewone verhuur mag, als de huurder verklaart dat hij de regels van beide VvE’s naleeft (art. 37). Verhuur per nacht of voor korter dan zes maanden tijdens uw afwezigheid is verboden, tenzij de akte het toestaat of de vergadering met 2/3 instemt na goedkeuring van de hoofd-VvE (art. 27.2 en 27.3).

Wat is het verschil met het Ondersplitsingsreglement 2006?

De werkwijze voor het stemmen in de hoofd-VvE is gelijk gebleven: eerst zelf vergaderen, dan de verhouding overbrengen, of met 2/3 een blok. Het model van 2018 volgt verder MR 2017 in plaats van MR 2006, met oproeping per e-mail, elektronisch stemmen en een drempel van € 5.000.

Bronnen

• KNB, Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten 2018 (modelakte 6 juni 2018)
• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 (modelakte 19 december 2017)
• KNB, Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten 2006
• Burgerlijk Wetboek Boek 5 (art. 5:106–5:147)
• Kadaster, kopie akte

Indicatie op basis van de modeltekst van het Ondersplitsingsreglement 2018. Afwijkende bepalingen en bedragen in uw akte van ondersplitsing gaan altijd voor, de akte van hoofdsplitsing gaat voor op allebei, en dwingende wetsregels gaan voor op alles. Twijfelt u, kies dan de zwaardere meerderheid. Dit artikel is geen juridisch advies.