Slapende VvE activeren: stappenplan voor een kleine VvE

Bestuur · 16 min lezen · bijgewerkt 2026-11-07

Een slapende VvE activeren betekent niet dat u een vereniging opricht. De VvE bestaat al sinds de splitsing van het gebouw: het reglement in de akte moet een vereniging van eigenaars oprichten (art. 5:112 lid 1 onder e BW), en iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid (art. 5:125 lid 2 BW). Activeren is de vereniging laten doen wat zij al moest doen: vergaderen, een bestuur hebben, bijdragen innen en reserveren. Dit stappenplan is geschreven voor een VvE met 2 tot 5 appartementen zonder beheerder, en linkt per stap naar het artikel dat die stap uitdiept.

Geldt dit voor uw VvE?

Dit artikel is voor u als u eigenaar bent in een klein gesplitst gebouw, zoals een boven- en benedenwoning of een portiek met vier woningen, en een of meer van deze punten herkent:

• Er is in jaren niet vergaderd, of niemand weet nog wie de bestuurder is.
• Er is geen bankrekening op naam van de VvE en er wordt niets gereserveerd voor onderhoud.
• Elke eigenaar heeft een eigen opstalpolis, of niemand verzekert het gebouw als geheel.
• Het dak of het schilderwerk is aan de beurt en niemand weet wie de opdracht mag geven.
• U of een buurman wil verkopen, en de makelaar vraagt: “Is er een actieve VvE?”

Wat is een slapende VvE, juridisch gezien?

Het woord “slapend” staat niet in de wet. Voor de wet is er alleen een VvE, en die is een rechtspersoon (art. 5:124 lid 1 BW). Of er ooit vergaderd is, maakt voor haar bestaan niet uit. In de praktijk heet een VvE slapend als er niet vergaderd wordt, geen bijdragen binnenkomen en geen reservefonds is. Haar plichten lopen intussen door. Dit zijn de belangrijkste, met de bron:

Wat het AI-overzicht over een slapende VvE verkeerd zegt

• “Sinds 2018 zijn slapende VvE’s verboden.” De wet kent het begrip slapend niet. Sinds 2018 ligt wel het minimum voor het reservefonds vast (art. 5:126 lid 2 BW), maar de plicht om een VvE te laten functioneren is veel ouder. Een boete hangt aan de KvK: niet inschrijven is een overtreding, en alle eigenaren zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de boete.
• “Plan een oprichtingsvergadering.” Oprichten hoeft niet: de VvE bestaat al door de akte (art. 5:112 lid 1 onder e BW). U houdt een gewone vergadering volgens het reglement.
• “Kies een voorzitter, secretaris en penningmeester.” De wet vraagt één bestuurder, tenzij de statuten er meer noemen (art. 5:131 lid 1 BW). Een voorzitter, secretaris en penningmeester zijn niet nodig. Onder het model Kleine VvE’s 2021 zijn alle eigenaars samen bestuur, tenzij de vergadering anders besluit (art. 35 lid 1). De modellen van 1992 tot en met 2017 vragen een oneven aantal bestuurders, dus één of drie, niet twee.
• “Houd een oproeptermijn van twee weken aan.” De termijn staat in uw reglement: 15 dagen onder de modellen van 1992, 2006, 2017 en Kleine VvE’s 2021, 8 dagen onder die van 1972, 1973 en 1983. Twee weken is dus soms te kort.
• “Laat een MJOP maken.” Verplicht is het reservefonds, niet het MJOP; zie Wat is een MJOP?.

Een splitsing van vóór 1 december 1972

Hier zit de enige echte uitzondering. Volgens de KvK hoefde er bij een appartementsgebouw dat vóór 1 december 1972 is ontstaan wettelijk geen VvE te zijn, en hoeft u er dan ook geen in te schrijven. Kijk dus in de akte of die een vereniging met statuten noemt. Bij een akte van vóór 1973 staat volgens het Kadaster niet altijd een splitsingstekening.

Wilt u in zo’n gebouw alsnog een VvE, dan is dat een wijziging van de splitsingsakte bij de notaris (art. 5:139 lid 5 BW), met medewerking van alle eigenaren (lid 1) en toestemming van hun hypotheekhouders (lid 3). Weigert iemand zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter die medewerking vervangen, op verzoek van eigenaren met samen ten minste de helft van de stemmen (art. 5:140 lid 1 en 2 BW). Zie ook Splitsingsakte lezen.

Slapende VvE activeren in acht stappen

De volgorde ligt vast, omdat elke stap het stuk oplevert dat de volgende nodig heeft: zonder notulen geen KvK-inschrijving, zonder KvK-nummer meestal geen bankrekening en geen polis.

1. Vraag de splitsingsakte op en lees haar. Bij het Kadaster kost een kopie € 19,85 als pdf per e-mail, binnen twee werkdagen. Noteer welk modelreglement geldt, het breukdeel en de stemmen per appartement, en wie de verzekering regelt. Zie Splitsingsakte lezen en Welk modelreglement geldt voor uw VvE?.
2. Zet de eigenaren en het register op een rij. Wie is eigenaar van welk recht, en staat de VvE al in het Handelsregister, met welke bestuurder? Soms schreef de notaris de VvE bij de splitsing al in; zoek het adres op bij de KvK. Of uw VvE verplicht is, ook met twee eigenaren, leest u in Is een VvE verplicht?.
3. Roep de eerste vergadering bijeen. Met de termijn uit uw reglement, en met agenda, conceptbegroting en een volmachtformulier erbij. Wie mag oproepen als er geen bestuur is, staat in de tabel hieronder.
4. Bereid de voorstellen voor. Een bestuurder (en een voorzitter van de vergadering), de begroting met de bijdrage per appartement (VvE-bijdrage berekenen), de reservering (Wat is een MJOP?), de bank en wie mag tekenen, en de collectieve verzekeringen.
5. Vergader en leg alles vast. Laat de presentielijst tekenen door alle aanwezigen, stem per besluit en werk de notulen uit. De KvK vraagt straks beide. Zie Een rechtsgeldige ALV organiseren.
6. Schrijf de VvE of het nieuwe bestuur in bij de KvK. Alleen het bestuur of een notaris mag dat. Staat de VvE er nog niet in, dan stuurt het bestuur formulier 5 en formulier 22 met de bijlagen; staat zij er al, dan geeft het de nieuwe bestuurder door. Een eerste inschrijving kost € 85,15, een wijziging is gratis. Zie VvE inschrijven bij de KvK.
7. Open de bankrekening en de reserverekening. Beide op naam van de VvE. Alleen het bestuur kan ze openen, en de bank vraagt meestal het KvK-uittreksel. Waarom het reservefonds op een eigen rekening hoort, staat in Wat is een MJOP? en Het reservefonds.
8. Sluit de verzekeringen af. Een opstalverzekering op herbouwwaarde en een aansprakelijkheidsverzekering op naam van de VvE, zoals de meeste reglementen vragen. Zeg de eigen opstalpolissen van de eigenaren pas op per de ingangsdatum. Zie Opstalverzekering voor de VvE.

Daarna draait de VvE. Wat het bestuur elk jaar doet, staat in De taken van een VvE-bestuur en Jaarstukken en kascontrole.

Wie mag de eerste vergadering bijeenroepen?

Volgens de wet zijn de voorzitter van de vergadering en het bestuur bevoegd om de vergadering bijeen te roepen (art. 5:127 lid 2 BW). In een slapende VvE is er vaak geen van beide. Kijk dan eerst of de akte een eerste voorzitter of bestuurder aanwijst (MR 1992 art. 33 lid 5), en of het Handelsregister nog een bestuurder noemt. Onder de modellen tot en met 2017 richten de eigenaren hun verzoek aan het bestuur en mogen zij na de termijn zelf oproepen. Alleen onder Kleine VvE’s 2021 mag één eigenaar direct oproepen:

Onder de modellen vanaf 1992 heeft in een gebouw met twee tot vijf appartementen elke eigenaar al snel 10% van de stemmen; onder 1972, 1973 en 1983 kijkt u welk aantal uw akte noemt (zie Modelreglement 1972). Staat er nog een oude bestuurder in het Handelsregister, vraag hem dan eerst schriftelijk om de vergadering en bewaar die brief.

Dezelfde stappen in 12VvE

In 12VvE heet dit “Uw VvE activeren”: tien stappen in vier fasen. Een stap die een eerdere stap nodig heeft, gaat pas open als die klaar is, zoals de KvK na de ALV en de bank na het KvK-nummer.

Rekenvoorbeeld: de eerste begroting van drie appartementen

Een verzonnen herenhuis met drie appartementen: beneden, eerste verdieping en zolder, met breukdelen van 40/100, 35/100 en 25/100. De herbouwwaarde is € 900.000. Er is geen MJOP, dus de VvE reserveert 0,5% daarvan: € 4.500 per jaar. De lopende posten zijn de standaardposten van de conceptbegroting in 12VvE; vraag zelf offertes op.

In het tweede jaar daalt het totaal met de € 85,15 van de KvK. Met een door de vergadering vastgesteld MJOP mag de reservering ook het bedrag uit dat plan zijn: zie Wat is een MJOP?. Gemiddelden en aftrekbaarheid staan in VvE-bijdrage berekenen.

Wat als de buren niet meewerken?

“Buren willen geen VvE” hoort u vaak, maar willen speelt geen rol: wie een appartement bezit, is lid zolang hij eigenaar is (art. 5:125 lid 2 BW). Dit kunt u doen:

• Zelf oproepen. Met het aandeel in de stemmen dat uw reglement noemt (zie de tabel hierboven). Stuur de oproeping aantoonbaar naar iedereen.
• Besluiten zonder hem. De vergadering besluit met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen (art. 5:127 lid 1 BW); wie wegblijft, is toch gebonden. Vraagt uw reglement een minimale opkomst en haalt u die niet, dan besluit een tweede vergadering ongeacht de opkomst.
• Hij moet meebetalen. Elke eigenaar draagt bij in de gemeenschappelijke kosten (art. 5:113 lid 2 BW), en de VvE kan dat in rechte afdwingen (art. 5:126 lid 6 BW). Zie Een eigenaar betaalt de VvE-bijdrage niet.
• Vervangende machtiging. Hebt u voor een handeling aan de gemeenschappelijke delen medewerking of toestemming nodig, en wordt die zonder redelijke grond geweigerd of komt er geen antwoord, dan kan de kantonrechter haar vervangen door een machtiging (art. 5:121 lid 1 BW).
• Twee eigenaren, elk de helft. Dan kunnen de stemmen staken. Wat er dan gebeurt, verschilt per reglement: zie Modelreglement 1992 en Modelreglement kleine VvE 2021.
• Niemand wil bestuurder zijn. Bij belet of ontstentenis van het bestuur neemt de voorzitter van de vergadering zijn plaats in (art. 5:133 lid 1 BW). Een voorzitter benoemen is dus al winst.
• De gemeente als laatste middel. Bij een ernstige dreiging dat een gemeenschappelijk deel niet meer aan de bouwregels voldoet, kan de gemeente zich door de kantonrechter laten machtigen een vergadering bijeen te roepen en voorstellen te doen over onderhoud, reservefonds en bestuur (art. 5:127a lid 1 BW). U kunt de gemeente daarop wijzen; het verzoek doet zij.

Wie een besluit wil laten vernietigen, moet binnen een maand nadat hij ervan kon weten bij de kantonrechter zijn (art. 5:130 lid 2 BW). Houd u aan de oproeptermijn en de agenda uit het reglement, dan staat een besluit stevig.

Hypotheek en verkoop bij een slapende VvE

Verkopen mag, ook als de VvE slaapt. Maar bij de levering hecht de notaris een verklaring van het bestuur aan de akte over wat de verkoper nog schuldig is (art. 5:122 lid 5 BW), en zonder bestuur geeft niemand die af. De bank van de koper beslist over de hypotheek: NHG stelt een actieve VvE of een MJOP niet verplicht, maar de geldverstrekker toetst of het gewenst is en kan extra stukken opvragen. Welke stukken makelaar, taxateur, bank en notaris willen zien, staat in Slapende VvE en verkoop. Plant u een verkoop, activeer dan eerst.

Zo helpt 12VvE uw slapende VvE wakker te maken

12VvE is software voor VvE’s die hun beheer zelf doen, met een eigen onderdeel voor deze situatie: “Uw VvE activeren”. Alles draait om één goede eerste ALV; daarna begeleidt 12VvE de KvK, de bank en de verzekeraar. Uw werk staat in uw account: u stopt wanneer u wilt en een tweede bestuurslid ziet dezelfde stand.

• Gebouw en akte in één keer

  Vul het adres in en 12VvE zoekt splitsing, gebouw en KvK-inschrijving op. Upload de akte en de AI leest breukdelen, stemmen en reglement.

• Eigenaren uitnodigen

  Met een e-mailadres krijgt elke eigenaar direct een uitnodiging. Bij een kleine VvE vinkt u aan: “Kleine VvE: elke eigenaar is bestuurder”.

• Voorstellen klaar

  Conceptbegroting, reservering, bijdrage per eigenaar, bankkeuze en bestuurskandidaten, plus een huishoudelijk reglement en de oproeping met volmachtformulier.

• Een eerste ALV die klopt

  Negen agendapunten met een voorsteltekst bij elk besluit, een datum die de oproeptermijn haalt, en daarna presentielijst, stemuitslag en notulen.

• KvK, bank en verzekering begeleid

  Per aanmelding de substappen en bijlagen, een seintje na tien werkdagen zonder antwoord, en offertes naast elkaar.

• Daarna gewoon verder

  Na “Activatie gereed melden” staat alles in de app. Een oud MJOP leest u in met “PDF importeren”, of u maakt een eerste plan met “MJOP genereren met AI”.

Wat 12VvE niet doet

KvK, bank en polis regelt het bestuur zelf: 12VvE zet formulieren en bijlagen klaar, tekenen en versturen doet u. 12VvE bewaart geen identiteitsbewijzen, geeft geen juridisch oordeel over uw akte en maakt de verklaring voor de notaris bij verkoop niet. Een akte wijzigen doet de notaris; 12VvE zet daarvoor bij Documenten “Voor de notaris” een pakket klaar.

Veelgestelde vragen

Wat is een slapende VvE?

Een vereniging van eigenaars die wel bestaat, maar niet functioneert: er wordt niet vergaderd, er komen geen bijdragen binnen en er is geen reservefonds. Juridisch bestaat de VvE vanaf de splitsing van het gebouw (art. 5:112 lid 1 onder e BW) en is elke appartementseigenaar van rechtswege lid (art. 5:125 lid 2 BW). “Slapend” is geen wettelijk begrip, maar een term uit de praktijk.

Wat als een VvE niet actief is?

Dan gelden haar plichten gewoon door: een bestuur (art. 5:131 BW), een reservefonds op een eigen rekening (art. 5:126 BW) en een inschrijving in het Handelsregister. Een eigenaar kan het in gang zetten: vraag de splitsingsakte op, roep een vergadering bijeen volgens het reglement, benoem een bestuur en stel begroting en reservering vast. Daarna volgen KvK, bank en verzekering.

Is een slapende VvE verboden en krijg je een boete?

Slapend zijn staat als zodanig niet in de wet, maar de plichten van de VvE gelden wel. Volgens de KvK is het niet inschrijven van de VvE een overtreding waarvoor een boete kan volgen, en zijn alle appartementseigenaren hoofdelijk aansprakelijk voor die boete. Een uitzondering is een gebouw dat vóór 1 december 1972 is gesplitst zonder VvE: dat hoeft geen VvE in te schrijven.

Kan je een huis verkopen zonder VvE?

Ja, de wet verbiedt de verkoop van een appartement in een slapende VvE niet. Bij de levering hecht de notaris wel een verklaring van het bestuur over wat de verkoper aan de VvE schuldig is (art. 5:122 lid 5 BW), en zonder bestuur is die er niet. De bank van de koper kan bovendien een actieve VvE eisen. Wie verkoopt, activeert de VvE daarom het liefst vóór de verkoop.

Krijg ik een hypotheek bij een slapende VvE?

Dat beslist de geldverstrekker van de koper. NHG stelt een actieve VvE of een MJOP zelf niet verplicht, maar de geldverstrekker toetst of het gewenst is en kan extra stukken opvragen. Laat de hypotheekadviseur vroeg navragen welke stukken zijn bank wil, en activeer de VvE vóór de verkoop.

Wat als mijn buren geen VvE willen?

Dat kunnen zij niet kiezen: wie een appartement in het gebouw bezit, is van rechtswege lid van de VvE (art. 5:125 lid 2 BW) en moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten (art. 5:113 lid 2 BW). U kunt volgens het reglement zelf een vergadering laten bijeenroepen, en de vergadering besluit met meerderheid van stemmen. Is voor een bepaalde handeling aan de gemeenschappelijke delen de medewerking van een eigenaar nodig en weigert hij die zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter die vervangen (art. 5:121 lid 1 BW).

Ben je verplicht om een VvE-bijdrage te betalen?

Ja. Elke appartementseigenaar draagt bij in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, naar het breukdeel of de verhouding uit het reglement (art. 5:113 lid 2 BW). Het reglement regelt een periodieke bijdrage, ten minste jaarlijks (art. 5:112 lid 2 onder c BW). Ook in een slapende VvE geldt dat zodra de vergadering een begroting en bijdrage vaststelt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (art. 5:111 tot en met 5:140), geraadpleegd 7 november 2026
• KvK, Inschrijven vereniging van eigenaars (bijgewerkt 6 juli 2026)
• KvK, Inschrijfvergoeding (bijgewerkt 11 juni 2026)
• Kadaster, Splitsingsakte opvragen
• NHG, Is het hebben van een actieve VvE of een meerjarig onderhoudsplan verplicht?

Indicatie op basis van BW Boek 5, de pagina’s van KvK, Kadaster en NHG en de modelreglementen zoals de modelartikelen in deze kennisbank ze beschrijven, geraadpleegd op 7 november 2026. Het voorbeeldgebouw en de bedragen in de begroting zijn verzonnen. Uw splitsingsakte en dwingende wetsregels gaan altijd voor. Dit artikel is geen juridisch advies.